宅建過去問・宅建業法2010・平成22年・問28・免許の要否

宅建過去問　宅建業法　

免許の過去問アーカイブス　平成22年・問28　

　次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。(平成22年・問28)

１　免許を受けている個人Ａが死亡した場合、相続人にＡの免許は承継されないが、相続人は、Ａが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるので、当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。

２　免許を受けている法人Ｂが免許を受けていない法人Ｃとの合併により消滅した場合、Ｃは、Ｂが消滅した日から３０日以内に、Ｂを合併した旨の届出を行えば、Ｂが受けていた免許を承継することができる。

３　免許を受けている個人Ｄが、自己の名義をもって個人Ｅに宅地建物取引業を営ませる行為は、Ｅが免許を受けているとしても、法第１３条で禁止する名義貸しに該当する。

４　免許を受けている法人Ｆが、宅地建物取引業保証協会の社員でない場合は、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始してはならないので、当該届出前に宅地建物取引業を営む目的で広告をした行為は、法第１２条で禁止する無免許事業に該当する。

＜コメント＞　　

●出題論点●

　肢１　死亡した旨の届出は，相続人が，死亡の事実を知った日から３０日以内。

　肢２　合併による消滅の届出をしたからといって，免許が，合併後に存続する法人に承継されることはない。

　肢３　宅建業者に対しても，名義貸しをすることは禁止されている。

　肢４　営業保証金を供託した旨の届出をする前に，広告することは禁止されているが，無免許事業には該当しない。

【正解】

１	２	３	４
×	×	○	×

　正答率

　69.2％

【正解：×】
◆死亡した旨の届出，取引を結了する目的の範囲内のみなし宅建業者

　個人業者が死亡したとき，生前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては，その相続人は宅建業者とみなされ，業務を行うことができます(宅建業法76条)が，

　相続人は，個人業者が死亡した事実を知った日から３０日以内に，その旨を，免許権者に届け出なければなりません(宅建業法11条１項１号)。

　取引を結了するための業務が終了したかどうかに関係ないので，本肢は誤りです。

【正解：×】
◆免許は一身専属

　宅建業者の免許は一身専属であり，個人業者が死亡したり，合併により法人が消滅した時点で，当然にその免許の効力は失われると考えられます(cf.宅建業法11条２項)。相続人や合併後に存続する法人に承継されることはないので，本肢は誤りです。

　免許を受けている法人が合併したときは，その日から３０日以内に，合併によって消滅した法人を代表する役員であった者は，その旨を，免許権者に届け出なければなりません(宅建業法11条１項２号)が，この届出をしたからといって，免許が，合併後に存続する法人に承継されることはありせん。

▼本肢の場合，合併後に存続する法人Ｃは，Ｂが合併される前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては，宅建業者とみなされ，業務を行うことができます(宅建業法76条)。

【正解：○】
◆名義貸しの禁止

　宅建業者は，自己の名義をもって，他人に宅建業を営ませてはいけません(宅建業法13条１項)。

　名義を借りた者が免許を受けていても，このことに変わりはありません。

▼宅建業者に名義を貸すことが禁止されているのは，次のようなことをさせないようにするためです。

　・業務停止処分を受けている宅建業者が，ほかの宅建業者の名義を借りて，営業する(監督処分を実質的に無効にするための名義借り)。

　・他の宅建業者の名義を借りることによって，その宅建業者と取引した人が，瑕疵担保責任を問うたり，取引に伴う損害賠償を請求することを困難にする(責任逃れのための名義借り)。

【正解：×】
◆供託した旨の届出をした後でなければ，開業することはできない

　宅建業の免許を受けた者は，保証協会の社員でない場合，営業保証金を供託した旨の届出を免許権者にした後でなければ，その事業を開始することはできません(宅建業法25条４項，５項)。

　供託した旨の届出をする前に，広告をすることはこの規定に違反し，業務停止処分の対象になります(宅建業法65条２項２号)。

　本肢の法人Ｆは，免許を受けている以上，無免許事業等の禁止に該当することはありません(宅建業法12条２項)。