宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の売買契約に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。(昭和60年・問39)

２．「建物の所有権移転登記が完了した場合でも，引渡しが完了するまでの間は，買主は手附を放棄して契約の解除をすることができる。」

４．「売主である宅地建物取引業者は，建物の割賦販売の契約について賦払金の支払いの義務が履行されない場合においては，２週間以上の相当の期間を定めてその支払いを書面で催告し，その期間内にその義務が履行されないときでなければ，割賦金の支払いの遅滞を理由として，契約を解除することはできない。」

【正解：×】

◆損害賠償の額の予定

　宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者と売買契約を締結する場合に，債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し又は違約金を定めるときは，その合算額が代金の２/１０を超える額になる定めをすることはできません。また，この規定に反する特約をしたとしても，代金の２/１０を超える部分については無効とされます(宅建業法・38条)。

　しかし，損害賠償額の予定が契約で定められていない場合は，損害額を立証した上で，代金の２/１０を超える額を請求し，受領することができます。

　したがって，本肢は誤りです。

２．「建物の所有権移転登記が完了した場合でも，引渡しが完了するまでの間は，買主は手附を放棄して契約の解除をすることができる。」

【正解：×】

◆手附放棄による解除は，相手方の履行着手前

　宅建業者が，自ら売主となり，宅建業者ではない者との宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは，その手附がいかなる性質のものであつても，当事者の一方が契約の履行に着手するまでは，買主はその手附を放棄して，当該宅建業者はその倍額を償還して，契約の解除をすることができます(宅建業法・39条２項)。

　本肢の場合は，すでに【所有権移転登記】まで完了しています。宅建業者・買主とも契約の履行に着手していないとはいえないので(∵両当事者によって申請しなければ登記できない)，宅建業者・買主の双方とも相手方に手附放棄による解除をすることはできません。

　したがって，本肢は誤りです。

【正解：○】

◆民法の規定よりも買主に不利な特約は無効

　民法の規定では，瑕疵担保責任は売主の無過失責任とされており，宅建業法でも，宅建業者が自ら売主で，宅建業者ではない者の場合の売買契約では，民法の規定よりも買主に不利な特約は無効とされています(宅建業法・40条２項)。

　本肢では，＜その瑕疵が売主の責めに帰することができないものであるときは買主は売買契約を解除することができない＞として，売主の無過失責任を否定しているので，宅建業法に違反した特約であり，この特約は無効になります。

４．「売主である宅地建物取引業者は，建物の割賦販売の契約について賦払金の支払いの義務が履行されない場合においては，２週間以上の相当の期間を定めてその支払いを書面で催告し，その期間内にその義務が履行されないときでなければ，割賦金の支払いの遅滞を理由として，契約を解除することはできない。」

【正解：×】

◆割賦販売の契約の解除等の制限

　宅建業者が自ら売主で，宅建業者ではない者が買主である割賦販売契約では，宅建業者は，買主から賦払金の支払がない場合には，３０日以上の相当の期間を定めて，書面で支払を催告し，その期間内に支払がなかったときでなければ，賦払金の支払がないことを理由にして契約の解除をすることができません(宅建業法・42条１項)。＜賦払金の支払がない場合に，書面で催告しなければ，支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することもできない。＞