宅建業法 実戦篇
業務上の規制の過去問アーカイブス 昭和61年・問41 契約締結等の時期の制限
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宅地建物業者Ａは，宅地建物取引業者Ｂを代理して工事完了前の建物を販売することにした。この場合，宅地建物取引業法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。なお，当該工事に必要とされる建築基準法第６条第１項の確認については現在申請中である。(昭和61年・問41) |
| １．「Ａは自ら当事者ではないので，現時点で売買契約を締結することができる。」 |
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２．「当該建物が完成後Ｂの所有となることが明らかな場合には，現時点で売買契約を締結することができる。」 |
| ３．「Ｂが手付金等の保全措置を講ずる場合は，Ａは現時点で売買契約を締結することができる。」★重要問題 |
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４．「現時点では，Ａは売買契約を一切締結することはできない。」 |
【正解】
| １ | ２ | ３ | ４ |
| × | × | × | ○ |
●整理●契約締結時期の制限，自己の所有に属さない宅地又は建物の売買契約締結時期の制限
| 建築確認等の前 | 建築確認等の後で完了前 | |
| 買主が宅建業者 | 契約締結できない | 手付金等の保全措置を 講じなくても，契約締結できる。 |
| 買主が宅建業者ではない | 契約締結できない | 手付金等の保全措置を 講じれば，契約締結できる。※ |
| ※手付金等の合計が代金の５％以下，かつ，1,000万円以下であるとき，買主が所有権の登記をしたとき(保存登記)，買主への所有権移転登記がされたときは保全措置は不要。 |
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【正解：４】 ◆契約締結等の時期の制限 自ら当事者の売買・交換，売買・交換の媒介代理では，宅地の造成又は建築工事の完了前は，当該工事に必要とされる開発許可や建築確認，その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ，契約締結等をしてはいけません(宅建業法・36条)。⇒相手方等が宅建業者であってもこの規定は適用されます。 Ｂ (宅建業者，売主) ― Ａ (宅建業者，代理) ― 買主 売却するものが工事完了前の建物なので，建築確認等があるまでは自ら売主のＡ，代理業者Ｂのどちらも，売買契約を締結することはできません。 (肢１) Ｂは当事者ではなくても，上記の規定から売買契約を締結することはできないので，誤り。 (肢２) 建物が完成後Ｂの所有となることが明らかであっても，完成後に誰の所有になるかに関係なく上記の規定は適用されるので，売買契約を締結することはできないので，誤り。 (肢３) 宅建業法33条の２では，未完成物件は手付金等の保全措置が講じられていれば宅建業者ではない者と売買契約を締結できるとしていますが，その場合でも建築確認等があった後でなければ，売買契約を締結することはできないので，誤り。⇒ 建築確認等のあった後，自ら売主の宅建業者は，宅建業者とは，手付金等の保全措置を講じなくても，売買契約を締結できる。
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