次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。
(昭和63年・問39)

２．「宅地建物取引業者が締結した宅地の売却に関する専任媒介契約において，「有効期間内に売却できなかった場合，依頼者の希望があれば媒介価格で媒介業者が買い取る」との特約をした場合には，その特約は無効となる。」

４．「宅地建物取引業者が自ら売主となり宅地建物取引業者でない者と締結した宅地の売買契約において，「目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し，損害賠償を請求することができる期間は，目的物の引渡しの日から１年」との特約をした場合には，その特約は無効とされ，買主は，瑕疵があることを知ったときから１年以内であれば，損害賠償を請求することができる。」

【正解：○】

◆専任媒介契約の有効期間は３ヵ月

　専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は３月を超えることはできず，これより長い期間を定めても，３月を超える期間については無効で，有効期間は３月になります(宅建業法34条の２第３項)。

２．「宅地建物取引業者が締結した宅地の売却に関する専任媒介契約において，「有効期間内に売却できなかった場合，依頼者の希望があれば媒介価格で媒介業者が買い取る」との特約をした場合には，その特約は無効となる。」

【正解：×】

◆媒介価額で買い取る旨の特約

　下記により，＜売主が宅建業者に安く売ることを義務付けず，売主の希望があれば宅建業者が買い取るべきことを定めたのみであれば差し支えない＞とされているので，＜依頼者の希望があれば媒介価格で媒介業者が買い取る＞旨の特約は無効ではなく，有効だと考えられるので，誤りです。

【正解：○】

◆損害賠償額の予定等の制限−２０％超の部分は無効

　宅建業者は，自ら売主として宅建業者ではない者と売買契約を締結する際に，債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額の合計額が代金の２０％を超えることとなる定めをしてはいけません。これに反する特約をしたときは，代金の２０％を超える部分について無効になります(宅建業法38条)。

　本肢では，「予定する損害賠償の額と違約金の額をそれぞれ代金の額の２０％とする」との特約をした場合であっても，予定する損害賠償の額と違約金の額を合算した額は，代金の２０％となるので，正しい記述です。

４．「宅地建物取引業者が自ら売主となり宅地建物取引業者でない者と締結した宅地の売買契約において，「目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し，損害賠償を請求することができる期間は，目的物の引渡しの日から１年」との特約をした場合には，その特約は無効とされ，買主は，瑕疵があることを知ったときから１年以内であれば，損害賠償を請求することができる。」

【正解：○】

◆瑕疵担保責任の特約

　宅建業者は，自ら売主として宅建業者ではない者と売買契約を締結する際に，瑕疵担保責任について，＜目的物の引渡しの日から２年以上となる特約＞となる場合を除いて，民法の規定 (買主が隠れた瑕疵を知ったときから１年以内に，担保責任を負う) よりも買主に不利な特約はしてはならないことになっています(宅建業法・40条１項)。

　また，これに反した特約は無効です(宅建業法・40条２項)。

　本肢では，＜目的物の引渡しの日から１年＞なので，宅建業法の特則である『引渡しの日から２年以上』にも，また，民法の規定にも反し，無効となります。

　この場合に買主が担保責任を追及ことができるのは，民法の規定どおり，＜隠れた瑕疵があることを知ったときから１年以内＞になります。