宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち，不当景品類及び不当表示防止法の規定によれば，正しいものはどれか。(平成11年・問47)

２．「不動産の販売広告に係る甲物件の取引を顧客が申し出た場合に，甲物件に案内することを拒否したり，甲物件の難点を指摘して取引に応じることなく顧客に他の物件を勧めたときでも，甲物件が存在していれば，その広告は不当表示となるおそれはない。」

４．「市街化調整区域内に所在する土地 （開発許可を受けた開発区域内の土地その他の一定の土地を除く） の販売広告においては， 「市街化調整区域」 と表示し，このほかに 「現在は建築不可」 と表示さえすれば，市街化区域への区分の変更が行われる予定がないとしても，不当表示となるおそれはない。」

【正解：○】平成11年，

◆不当な比較広告の禁止−競争事業者よりも優位に立つことを意味する用語

〔解１〕景品表示法

　価格等の取引条件が競争事業者のものより有利である旨表示しても，その取引条件の有利性についての具体的かつ客観的な根拠を広告に示していれば，不当表示となるおそれはありません(景品表示法４条)。

〔解２〕競争事業者のものより優位である旨の用語の禁止

　自己の販売する物件の価格等の取引条件が競争事業者のものより優位である旨の用語を表示しても，合理的な根拠を示す資料を有している場合は不当表示にはなりません(不動産の表示に関する公正競争規約・18条２項２号)。

〔解３〕不当な比較広告の禁止の面でも考えることができます。

　事業者は，比較広告において，実証されていない，または実証することができない事項を挙げて比較する表示をすることができません(不動産の表示に関する公正競争規約・22条１号)。

　しかし，本肢の場合，具体的かつ客観的な根拠を広告に示しているので，不当表示となるおそれはありません。

一 　商品又は役務の品質、規格その他の内容について、一般消費者に対し、実際のものよりも著しく優良であると示し、又は事実に相違して当該事業者と競争関係にある他の事業者に係るものよりも著しく優良であると示すことにより、不当に顧客を誘引し、公正な競争を阻害するおそれがあると認められる表示

二 　商品又は役務の価格その他の取引条件について、実際のもの又は当該事業者と競争関係にある他の事業者に係るものよりも取引の相手方に著しく有利であると一般消費者に誤認されるため、不当に顧客を誘引し、公正な競争を阻害するおそれがあると認められる表示

三 　前二号に掲げるもののほか、商品又は役務の取引に関する事項について一般消費者に誤認されるおそれがある表示であつて、不当に顧客を誘引し、公正な競争を阻害するおそれがあると認めて公正取引委員会が指定するもの

２ 　公正取引委員会は、前項第一号に該当する表示か否かを判断するため必要があると認めるときは、当該表示をした事業者に対し、期間を定めて、当該表示の裏付けとなる合理的な根拠を示す資料の提出を求めることができる。この場合において、当該事業者が当該資料を提出しないときは、第六条第一項及び第二項の規定の適用については、当該表示は同号に該当する表示とみなす。

（特定用語の使用基準）
第１８条 　２項　事業者は、次に掲げる用語を用いて表示するときは、それぞれ当該表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除き、当該用語を使用してはならない。

（２）　物件の形質その他の内容、価格その他の取引条件又は事業者の属性に関する事項について､「日本一」､「日本初」､「業界一」､「超」､「当社だけ」､「他に類を見ない」､「抜群」等、競争事業者の供給するもの又は競争事業者よりも優位に立つことを意味する用語

（不当な二重価格表示）
第２０条　事業者は、物件の価格、賃料又は役務の対価について、二重価格表示（実際に販売する価格（以下「実売価格」という。）にこれよりも高い価格（以下「比較対照価格」という。）を併記する等の方法により、実売価格に比較対照価格を付すことをいう。）をする場合において、事実に相違する広告表示又は実際のもの若しくは競争事業者に係るものよりも有利であると誤認されるおそれのある広告表示をしてはならない。

　（不当な比較広告）
第２２条　事業者は、比較広告において、次に掲げる広告表示をしてはならない。

（１）　実証されていない、又は実証することができない事項を挙げて比較する表示

（２）　一般消費者の物件等の選択にとって重要でない事項を重要であるかのように強調して比較するもの及び比較する物件等を恣意的に選び出すなど不公正な基準によって比較する表示

（３）　一般消費者に対する具体的な情報ではなく、単に競争事業者又はその物件等を誹謗し又は中傷する表示

２．「不動産の販売広告に係る甲物件の取引を顧客が申し出た場合に，甲物件に案内することを拒否したり，甲物件の難点を指摘して取引に応じることなく顧客に他の物件を勧めたときでも，甲物件が存在していれば，その広告は不当表示となるおそれはない。」

【正解：×】昭和58年，61年，平成元年，５年，８年，10年，11年，12年，

◆おとり広告−取引する意思のない物件

　自ら広告しておきながら物件の案内を拒否し，難点をことさらに指摘する等して，その物件の取引に応じないというのは「取引する意思がない」ということです。勧めたほかの物件が実際に存在しているかどうかには関係ありません。

　宅建業法では，取引する意思のない物件について広告することはおとり広告であり，誇大広告として禁止されています。(宅地建物取引業法・32条)

　表示に関する公正競争規約でも，取引する意思のない不動産について，取引できると誤認させるおそれのある表示は『おとり広告』として禁止されています。

【正解：×】

◆新発売

　新発売という文言は，新築の住宅又は新たに造成された宅地（工事完了前のものを含む。）であって，一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うという意味で用いなければなりません。

　一団地を数期に分けて販売するときには，期ごとに新発売という文言を用いることができますが，本肢のように，一度販売開始して中止した後販売を再開して，売れ残ったものについて新発売と表示することは不当表示の恐れがあります。

４．「市街化調整区域内に所在する土地 （開発許可を受けた開発区域内の土地その他の一定の土地を除く） の販売広告においては， 「市街化調整区域」 と表示し，このほかに 「現在は建築不可」 と表示さえすれば，市街化区域への区分の変更が行われる予定がないとしても，不当表示となるおそれはない。」

【正解：×】昭和57年，昭和59年，平成11年，

◆市街化調整区域内の土地

　表示に関する公正競争規約では，市街化調整区域内の土地の売買の広告については，開発許可を受けているものを除いて，「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と表示する義務があります。

　「現在は建築不可」という表現は，将来は建築可能になるとの誤ったイメージを持たせる可能性があり，「市街化区域への区分の変更が行われる予定がない」以上，不当表示になるおそれがあります。

（１）　都市計画法第７条に規定する市街化調整区域に所在する土地（同法第２９条に規定する開発許可を受けているもの及び都市計画法施行令（昭和４４年政令第１５８号）第３６条第１項第３号ロ又はハに該当するものを除く。）については、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と１６ポイント以上の文字で明示すること。

　ただし、新聞・雑誌広告における文字の大きさについては、この限りでない。

（２）　建築基準法第４２条に規定する道路に２メートル以上接していない土地については､「再建築不可」又は「建築不可」と明示すること。ただし、同法第４３条第１項ただし書の許可を受けることができることとなる場合において、その旨を表示するときは、この限りでない。

（３）　建築基準法第４０条の規定に基づく地方公共団体の条例により附加された敷地の形態に対する制限に適合しない土地については､「再建築不可」又は「建築不可」と明示すること。

（４）　路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね３０パーセント以上を占めるときは、その旨及びその面積を明示すること。

（５）　建築基準法第４２条第２項の規定により道路とみなされる部分（セットバックを要する部分）を含む土地については、その旨を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね１０パーセント以上である場合は、併せてその面積を明示すること。

（６）　土地取引において、当該土地上に古家、廃屋等が存在するときは、その旨を明示すること。