Ａは，その所有する建物をＢに貸借した。この場合，借地借家法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。(平成元年・問13)

２．「Ｂが建物を第三者Ｄに転貸する場合，Ａの承諾を得る必要があるが，Ａが承諾を与えないときは，Ｂは，Ａの承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。」

４．「Ａが賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間にＢに対して更新拒絶の通知をしないときは，従前の契約と同一の条件をもって契約を更新したものとみなされ，更新後の賃貸借は期間の定めのないものとされる。」改題

【正解：○】

◆建物の賃借権の対抗要件

　建物の賃借権は，(i)賃借権の登記があるか(民法605条)，(ii)建物の引渡しを受けていれば，その後に建物を譲り受けた第三者に対して賃借権を対抗することができます。(31条１項)

２．「Ｂが建物を第三者Ｄに転貸する場合，Ａの承諾を得る必要があるが，Ａが承諾を与えないときは，Ｂは，Ａの承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。」

【正解：×】

◆賃貸人が転貸を承諾しないとき

　土地の賃借権の譲渡・転貸について，賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可を申立てることはできますが，借家権の譲渡・転貸については認められていません。

　建物の賃貸借で，賃貸人が承諾を与えないときは，賃借権の譲渡・転貸は諦めるしかないということになります。したがって本肢は×です。

▼賃借権の譲渡・転貸は，賃貸人の承諾を得なければいけません。(民法612条１項)

　賃貸人の承諾なしに，賃借権の譲渡・転貸がなされ，信頼関係を破壊するに足る事情がある場合には，賃貸人は解除することができます。(判例)

３．「Ａは，賃貸借契約の更新について，正当の事由がなければ，これを拒むことはできない。」改題

【正解：○】

◆更新拒絶での正当事由

　建物の賃貸人は，期間の定めのある賃貸借での更新拒絶や期間の定めのない賃貸借での解約の申し入れをするには，『当事者双方(転借人も含む)が使用を必要とする事情』のほかに，『賃貸借に関する従前の経過』，『建物の利用状況』，『建物の現況』，『建物の明渡しと引換えに財産上の給付をする旨の申し出』などを総合的に考慮して，正当な事由があることが必要です。(28条)

　単に＜賃貸人が自ら使用する必要がある＞というだけでは正当事由があるとは認められません。正当事由の判断には，賃借人や転借人の建物使用を必要とする事情も合わせて斟酌しなければいけないからです。

４．「Ａが賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間にＢに対して更新拒絶の通知をしないときは，従前の契約と同一の条件をもって契約を更新したものとみなされ，更新後の賃貸借は期間の定めのないものとされる。」改題

【正解：○】

◆更新拒絶の通知期間と法定更新

　期間の定めのある賃貸借において，賃貸人が，賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に，賃借人に対して，『更新拒絶の通知』または『条件を変更しなければ更新しない旨の通知』をしなかったときは，期間を除いて従前の契約と同一の条件で，契約を更新したものとみなされます。また，この法定更新後の賃貸借は期間の定めのないものとなります。(26条１項)

▼賃貸人が，賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に，賃借人に対して，正当事由のある『更新拒絶の通知』をしたとしても，期間満了後に賃借人が建物の使用を継続していた場合は，賃貸人は遅滞なく異議を述べないと法定更新されることになるので，注意してください。→平成14年問14肢２出題