不動産の賃貸借に関する次の記述のうち，民法及び借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。(平成２年・問12)

２．「建物の賃貸借においては，その存続の最長期間には制限がない。」改

４．「建物の所有を目的とする土地の賃貸借において，その存続期間の満了前に建物が滅失しても，当該賃貸借は終了しない。」

【正解：○】

◆建物の滅失　→　建物の賃貸借は終了する

　建物の賃貸借では，契約期間満了前でも，当該建物が滅失すれば終了します。

▼本肢では第三者の放火による滅失ですが，賃借人の帰責事由や賃貸人の帰責事由による滅失であっても当該賃貸借は終了します。〔後は損害賠償の問題になる。〕

２．「建物の賃貸借においては，その存続の最長期間には制限がない。」改題

【正解：○】

◆借家では，存続期間の上限はない　

　平成11年の借地借家法改正によって，民法604条１項の規定〔賃貸借の期間は２０年を超えることはできない〕は，普通の借家でも定期建物賃貸借でも，適用されなくなりました。(29条２項)

　したがって，現在，建物の賃貸借では存続する最長期間の上限はなく，当事者の合意によって存続期間を自由に決めることができます。

●１年未満の建物賃貸借

※１年未満の期間の賃貸借が期間の定めのないものにならず有効になるものとしては，定期建物賃貸借の他には一時使用目的の建物の賃貸借〔借地借家法の対象外〕がある。(40条)

※取り壊し予定の建物の賃貸借で，１年未満の期間を定めた場合に期間の定めのない賃貸借になるかどうかについては明文化されていないが，法務省民事局では，１年未満の定めも有効としている。

▼なお，借地でも，事業用定期借地権〔10年以上20年以下〕を除けば，期間の定めのある場合には上限は定められていません。

　→　借地では，期間の定めがない場合(３０年より短い期間とする特約も無効とされ，期間の定めのないものとして扱われる。)は３０年になります。
　→　一時使用目的の借地権(25条)には期間についての規定がないので，一時使用目的の借地権では３０年より短い期間でも有効であることに注意。

　　３０年より短い期間　→　自動的に３０年
　　期間の定めがない　→　自動的に３０年

　一般定期借地権　最短−５０年　最長−上限なし　賃借人の建物買取請求権がない

　建物譲渡特約付借地権　最短−３０年　最長−上限なし　

　事業用定期借地権　１０年以上５０年未満　賃借人の建物買取請求権がない

　期間については規定がない　賃借人の建物買取請求権がない

註　ここでの「借地権」は例外的な用法です。

３．「建物の所有を目的とする土地の賃貸借において，当該建物が借地人の失火により滅失したときは，賃貸人は，解約の申入れをすることができる。」

【正解：×】

◆借地人の失火によって借地上の建物が滅失しても借地権は消滅しない

　建物が滅失しても土地が滅失したわけではないので，土地の賃貸借契約は存続します。借地人に失火があったときでも，賃貸人は，解約の申入れをすることはできません。

　建物滅失後の土地の賃貸借の存続期間については，以下のようになります。

４．「建物の所有を目的とする土地の賃貸借において，その存続期間の満了前に建物が滅失しても，当該賃貸借は終了しない。」

【正解：○】

◆存続期間の満了前に建物が滅失しても，借地契約は終了しない

　肢３と同工異曲の問題。

　建物の所有を目的とする土地の賃貸借では，その存続期間の満了前に建物が滅失しても，当該賃貸借は終了しない。

▼建物の滅失とは，地震・水害などの天災や火災・事故などによる倒壊・焼失・流失のほかに，建物の残骸はあっても建物としてもはや使用できない場合や時間の経過による朽廃，人為的な取り壊しも含みます。