Ａが，Ｂに，Ａ所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し，Ｂがその土地上に乙建物を新築し，所有している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。(平成15年・問13)

２．「乙建物が滅失した場合でも，Ｂが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは，Ｂは，甲地に賃借権の登記をしていなくても，滅失のあった日から２年間は，甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＤに対し，甲地の賃借権を対抗できる。」

４．「Ｂが，乙建物を１年以上自己使用しておらず，かつ，他人に譲渡しようとすることもない場合，Ａは，裁判所に，相当の対価の提供を条件として，自ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることができる。 」

【正解：○】最近の出題歴・平成11年問13肢１，平成８年問13肢２，

◆借地権の登記がなくても対抗できる場合(１)借地上の建物に登記

　　　　　　　　　　　　　　甲地を譲渡
　Ａ (土地の賃貸人)――――――――Ｃ (土地の譲受人) 所有権移転登記
　｜
　Ｂ (土地の賃借人)・・・・乙建物を所有権保存登記

　土地の賃借権はその登記があれば，第三者〔その土地を譲り受けた者など〕に賃借権を対抗することができますが，特約がなければ賃借人には登記請求権がないため(大審院・大正10.7.11)，土地の所有者の協力が必要です。〔地上権には登記請求権が認められています。〕しかし，賃借権の登記に協力する土地所有者はマレであることから，土地の賃貸借では登記がなされていないのが現状です。

　このため，借地借家法10条１項〔旧・建物保護法では１条〕で，土地の賃借権の登記や地上権の登記がなくても，借地上の建物に登記があれば〔建物の所有権保存登記または表題登記〕，第三者への対抗力をもつとしました。〔土地の譲受人からの土地の明渡し請求などを拒否することができます。〕

▼表題の登記は，新築後１ヵ月以内に登記申請することになっています。(不動産登記法47条１項)また，所有者の申請がなくても，登記官が職権で登記することができます。(不動産登記法28条)

▼借地上の建物の登記は，所有権移転登記の場合でも第三者に対抗することができます。現在の借地権者が，土地の賃借権の譲渡または転貸について土地所有者の承諾を得て，前の借地権者から借地上の建物を譲り受けて移転登記している場合です。

　ＢはＡ所有の土地を借りてその借地の上に建物を所有しているが，未登記であった。Ａから土地を譲り受けたＣはこのことを知っていたが，Ｂに対して，土地の明渡し請求を行った。最高裁は，明渡請求を認めなかった。

　　　　　　　　　　　　　　土地を譲渡
　Ａ (土地の賃貸人)――――――――Ｃ (土地の譲受人) 所有権移転登記
　｜
　Ｂ (土地の賃借人)・・・・建物を未登記のままにしておいた

２．「乙建物が滅失した場合でも，Ｂが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは，Ｂは，甲地に賃借権の登記をしていなくても，滅失のあった日から２年間は，甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＤに対し，甲地の賃借権を対抗できる。」

【正解：○】最近の出題歴・平成13年問12肢３，平成８年問13肢３

◆借地権の登記がなくても対抗できる場合(2)登記建物の滅失後の掲示
　　　　　

　Ａ (土地の賃貸人)
　｜
　Ｂ (土地の賃借人)・・・・乙建物が滅失し，借地借家法に規定する事項を甲地に掲示。

　⇒　借地借家法に規定する事項には，『建物を特定するのに必要な事項』があり，これは建物の登記に記載されている事項を意味するとされているため(後出)，その掲示をしたということは，滅失した建物に何らかの登記〔所有権保存登記or表示の登記〕があったことを示しています。

　建物が滅失すれば登記があったとしても建物の登記は無効となり，このままでは第三者への借地権の対抗力は失われます。この建物滅失による対抗力の喪失の救済措置として，借地借家法では，滅失しても建物を特定するのに必要な事項〔建物の登記(表題登記でもよい)の表示事項。〕，その滅失のあった日，及び建物を新たに築造する旨を土地の見やすい場所に掲示すれば，賃借権の登記がなくても，暫定的に対抗力を付与することにしました。(10条２項)　

　註　「地番」，「家屋番号」は登記所が定める。→「建物の所在〔地番をもとに記載〕」，

　この掲示をすることによって，建物が滅失してから２年が経過するまで(正確には２年の間に建物が築造されるまで)の間は，その間に土地の譲渡があったとしても土地の譲受人に対して借地権を対抗することができます。

　掲示を見た人は，滅失した建物に登記がしてあれば，登記所〔法務局〕で，閉鎖登記簿〔建物の滅失登記をしていた場合〕または滅失した建物の従前の登記簿〔建物の滅失の登記をしていない場合〕を閲覧することによってその土地の上に建物が存在していたことを確認できるからです。

※滅失後，２年の間，建物を築造せずに掲示だけしていれば対抗力があるというわけではないことにも注意してください。滅失後２年が経過する前に建物を築造してその建物の登記もしておかないと対抗力は失われます。掲示での対抗力とは，あくまでも新たに建物を築造するまでの暫定的な対抗力に過ぎないからです。

３．「Ｂが，乙建物をＥに譲渡しようとする湯合において，Ｅが甲地の賃借権を取得してもＡに不利となるおそれがないにもかかわらず，Ａがその賃借権の譲渡を承諾しないときは，Ｂは，裁判所にＡの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。 」

【正解：○】最近の出題歴・平成９年問13肢４，平成６年問11肢１

◆借地上の建物の譲渡−賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可の申し立て

　Ａ (土地の賃貸人)
　｜
　Ｂ (土地の賃借人)・・・・借地上の乙建物を第三者Ｅに譲渡しようとしている。

　地上権の譲渡の場合は，土地の所有者の承諾は要りませんが，土地の賃借権では，賃借人は賃貸人の承諾なしに，賃借権の譲渡や転貸をすることはできません。(民法612条)

　しかし，建物の所有を目的とした土地の賃借権では，借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に，賃貸人が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないときでも，賃貸人に不利益をもたらす恐れがないときは，賃借人の申立により，裁判所は賃貸人の承諾に代わる許可を与えることができるとしました。(借地借家法19条１項)

▼この賃借人の申立ては，『建物の譲渡に伴う借地権の譲渡または転貸』を認めるためのものなので，建物を抜きにして一般に借地権の譲渡・転貸を認めるためのものではありません。したがって，借地上に建物が存在していなければならず，その建物が第三者に譲渡される場合〔相続や取得時効を除く〕にのみ申し立てをすることができます。

　⇔　借地上の建物を競落した競買人にも同様の申立をすることが認められています。(借地借家法20条１項)

▼この規定は，定期借地権(借地借家法22条〜24条)〔一般の定期借地権，事業用定期借地権，建物譲渡特約付定期借地権〕や一時使用目的の借地権(借地借家法25条)にも適用されます。

▼管轄する裁判所は借地を管轄する地方裁判所ですが，当事者間の合意がある場合に限り簡易裁判所でもよいとされています。(借地借家法41条)

４．「Ｂが，乙建物を１年以上自己使用しておらず，かつ，他人に譲渡しようとすることもない場合，Ａは，裁判所に，相当の対価の提供を条件として，自ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることができる。 」

【正解：×】初出題

◆賃貸人の『借地上の建物と賃借権の譲受』の申し立て−利害の調節

　土地の賃借人が借地上の建物を自己使用せず，他人に譲渡しようとするのでもない場合において〔具体的には，借地上の建物を他人に賃貸しているケースなど〕，本肢のような賃貸人の譲り受けの申立てについての規定はありません。

▼しかし，以下のような場合では，賃貸人は，譲受の申立てをすることができます。

　Ａ (土地の賃貸人)
　｜
　Ｂ (土地の賃借人)・・・・借地上の乙建物を第三者に譲渡しようとしている。

　借地権者が第三者に対する建物譲渡に伴う借地権譲渡・転貸の許可を裁判所に申し立てたときは，借地権設定者〔本肢では土地の賃貸人〕は，相当の対価の提供を条件として，その第三者ではなく，自分〔土地の賃貸人〕に対して建物の譲渡と賃借権の譲渡・転貸をするように，譲受の申立を裁判所にすることができます。〔また，裁判所は相当の対価及び転貸の条件を定めてこれを命ずることができます。〕(借地借家法19条３項)

　これは，借地権設定者と借地権者の利害の調節を図るために設けられた制度です。

　借地権設定者は，この譲受の申立てを第三者への譲渡・転貸を阻止する対抗手段として用いることができ，裁判所の命によって建物を譲り受けることによってその土地の利用権を回復することができます。

　借地権者は，意図していた第三者に借地権の譲渡・転貸することはできなくなりますが，相当の対価等を得ることである程度の資金回収〔建物の築造・借地権の価格等〕をすることができるようになります。

　　このように，借地権設定者と借地権者のバランスに配慮した規定になっています。