平成１５年１０月に新規に締結しようとしている，契約期間が２年で，更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約（以下この問において「定期借家契約」という｡ ）に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。(平成15年・問14)

２．「定期借家契約は，公正証書によってしなければ，効力を生じない。」

４．「定期借家契約を適法に締結した場合，賃貸人は，期間満了日１ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば，その終了を賃借人に対抗できる。」

【正解：×】

◆定期借家契約は，居住用・非居住用を問わない

　建物の種類や用途には関係なく，定期借家契約とすることができるので，本肢は×。

▼居住用・非居住用で扱いが異なるのは，『賃借人のやむをえない事情による中途解約権』(38条５項)。

　註　居住用の面積要件は，区分建物や賃貸アパートでは，共用部分を含めず，専有部分等のみの面積です。

２．「定期借家契約は，公正証書によってしなければ，効力を生じない。」

【正解：×】

◆定期借家契約は，書面によって契約をするときに限る

　定期借家契約は，公正証書などの書面によって契約をするときに限る(38条１項)

　○書面は「公正証書」ではなくてもよい。→　したがって本肢は×。

　○更新がなく，期間満了によって契約が終了する旨の特約のみを書面にしてもダメ。契約全体を書面にしなければならない。

３．「 定期借家契約を締結しようとするときは，賃貸人は，あらかじめ賃借人に対し，契約の更新がなく，期間満了により賃貸借が終了することについて，その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」

【正解：○】

◆あらかじめ定期借家契約である旨の説明義務

　賃貸人が定期建物賃貸借をしようとするときは，あらかじめ，契約締結に先立って，定期借家契約である旨の書面を交付した上で，賃借人になろうとする者に対して説明しなければいけません。(借地借家法・38条２項)

　もし，賃貸人がこれを怠ると，賃貸借契約のうち『契約の更新がない特約の部分』だけが無効になり，『定期借家契約』ではなく，『普通借家契約』を締結したことになります。〔事前の書面の交付・説明がないと，普通借家契約での法定更新が適用されたり，賃貸人の更新拒絶に正当事由が必要になる。〕

▼賃貸人の義務とされる，「定期建物賃貸借」である旨の事前の説明・書面の交付は，代理人に委任してもよいことに注意してください。賃貸人と言っても，ほとんどが零細な賃貸業を営んでいることが多く，賃貸業のほかに仕事を持っていることが多いため，実務では、賃貸の媒介をしている宅建業者に委任することが多いものと思われます。

　ただし，賃貸の媒介をしている宅建業者が代理として事前の書面の交付・説明をするにしても，重要事項説明等とは別個にしなければいけないので，重要事項説明等で代えることはできません。

　建物の貸借の媒介において，当該貸借が借地借家法第３８条第１項の定期建物賃貸借である場合は，貸主がその内容を書面で説明したときでも，定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。」(平成12年・問39・肢１)

　定期建物賃貸借である旨を貸主が説明したものとは別個に，宅建業者は，宅地建物取引主任者をして，借主に対して，宅地建物取引業法35条に規定する重要事項として説明させなければいけません。

４．「定期借家契約を適法に締結した場合，賃貸人は，期間満了日１ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば，その終了を賃借人に対抗できる。」

【正解：×】

◆定期借家契約終了の通知

　　　期間満了１年前　　期間満了６ヵ月前　　期間満了

　――●―――――――●――――――――●――――――――――→
　　　　この期間に通知義務

　　期間が１年以上の定期借家契約では，期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に期間が満了して契約が終了する旨の通知をしなければ，その終了を賃借人に対抗できない。この通知は口頭でもかまわないとされています。(借地借家法・38条４項本文)
　(→　期間１年未満の定期借家契約では，この通知は免除されています。)

　したがって，本肢は×です。

▼通知期間〔期間満了の１年前から６ヵ月前まで〕に通知しなかったときでも，契約期間満了前に通知した場合は，賃貸人が通知をしてから６ヵ月経過すると契約が終了したことを賃借人に対抗できます。(借地借家法・38条４項但書)

　　　　　　　　　　　期間満了６ヵ月前　　期間満了

　―――――――――●――――――――●――――――――――→
　　　　　　　　　　　　　　　　　この間に通知すると　⇒　通知から６月経過で終了

▼契約期間満了まで賃貸人がこの通知を出さず，賃借人も期間満了後も使用を継続している場合は，定期借家契約期間満了後は『期間の定めのない建物賃貸借』になると解されています。

　　　期間満了１年前　　期間満了６ヵ月前　　期間満了

　――●―――――――●――――――――●――――――――――→
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　『期間の定めのない建物賃貸借』になる

・１年未満の契約も有効で，日単位・週単位でも借家期間を設定できる。

　〔→普通借家では，１年未満の契約は自動的に『期間の定めのないもの』とみな
　　　され(借地借家法・29条１項)，『期間の定めのない借家契約』では，
　　　賃貸人はいつでも解約の申入れはできる(民法617条)が，正当事由が必要で
　　　あり(借地借家法28条)，解約の申入れから６ヵ月後に賃貸借契約は終了する
　　　(借地借家法27条１項)ので，
　　　普通借家では，事実上，法定の最短期間は６ヵ月ということになる。〕

　・賃料増減額請求権を排除する特約は有効。賃料の改定についての特約は，
　原則として，当事者の合意で自由に設定できる。〔合意で排除しないこともできる。〕

　〔→　普通借家では，『一定期間，賃料を増額しない特約』のみが認められる。〕

・契約の書面化，賃貸人の説明義務，終了の通知義務

　定期借家契約である旨を貸主が口頭で伝えただけでは定期借家契約は成立しない。
　契約全体を書面でしなければならない。(借地借家法・38条１項)

　〔→　普通借家では，書面によって契約することは義務付けられていない。〕

　賃貸人が定期建物賃貸借をしようとするときは，あらかじめ，契約締結に先立っ
　て定期借家契約である旨の書面を交付した上で賃借人になろうとする者に対して
　説明しなければならない。(借地借家法・38条２項)

　期間が１年以上の定期借家契約では，期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に
　期間が満了して契約が終了する旨の通知をしなければならない。この通知は口頭
　でもかまわない。(借地借家法・38条４項)

・賃貸人の中途解約権(借地借家法・38条５項)
床面積が２００平方メートル未満〔≠以下〕の居住用建物については，
　転勤・療養・親族の介護その他のやむをえない事情により，賃借人が建物を
　生活の本拠として使用することが困難になったときは，賃借人は，解約の申入れ
　をすることができ，解約の申入れの日から１ヵ月を経過することによって
　定期借家契約は終了する。

　この規定は「店舗併用住宅」にも適用されると解されています。

　〔→　普通借家では，期間の定めのない賃貸借では，民法617条とおり，賃借人
　　　　が解約申入れ後３ヵ月経過することによって終了します。
　　　　期間の定めのある賃貸借では，１年前から６ヵ月前までの間に，
　　　　当事者 (賃貸人・賃借人)は更新しない旨の通知をすることになって
　　　　います。〕