宅建1000本ノック・借地借家法・借家権・昭和56年・問14・

Brush Up!　権利の変動篇　借地借家法

借家権・借地権の過去問アーカイブス　　昭和56年・問14

借地借家法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(昭和56年・問14)

１．「借地借家法によれば，登記がなくても建物の引渡しがあれば，以後その建物について物権を取得した者に対して効力を有することとされている。」

２．「借地借家法においては，建物の賃借人は，賃貸借の更新をしようとする場合，正当な理由を立証しなければならないこととされている。」

３．「借地借家法においては，１年未満の期間の定めのある賃貸借は，期間の定めがないものとして取り扱うこととされている。なお，この借家契約は，定期建物賃貸借，取壊し予定の建物賃貸借，及び一時使用目的の賃貸借のいずれでもない普通の建物賃貸借とする。」

４．「借地借家法においては，建物の所有を目的とする土地の賃借権により土地の賃借人が，その土地の上に登記した建物を有するときは，土地の賃貸借は登記がなくても第三者に対抗することができることとされている。」

【正解】

１	２	３	４
○	×	○	○

原題 : 1-3 借家法，4 建物保護ニ関スル法律

【正解：○】

◆賃借権の対抗力－賃借権の登記・引渡し

　Ｂ (賃貸人)――Ｃ (建物について物権を取得した者)
　｜
　Ａ (賃借人)

　建物の賃貸借は，賃借権の登記がなくても，建物の引渡しがあったときは，その後その建物について物権を取得した者に対してその効力を生じます。(31条１項)

物権を取得した者・・・建物の所有権を取得した者(競落人も含む。)・抵当権者etc。

効力を生じる・・・
　　・建物の引渡し後に建物の所有権を取得した者は前の所有者の賃貸人の
　　　地位を承継する。
　　・賃借人は建物の引渡し後に抵当権が設定された場合に抵当権者・競落人
　　　に対抗できる。

　したがって，賃借人は，賃借権の登記をしていなくても建物の引渡しがあれば，建物について物権を取得した者に対抗することができます。(例えば家屋の明渡し請求があっても拒絶できる。)

▼建物の引渡しは，「現実の引渡し」だけではなく，「簡易の引渡し」，「指図による占有移転」，「占有改定」も一般に『建物の引渡し』になると解されています。

２．「借地借家法においては，建物の賃借人は，賃貸借の更新をしようとする場合，正当な理由を立証しなければならないこととされている。」

【正解：×】

◆更新拒絶での正当事由

　期間の定めのある建物の賃貸借で，賃貸人から更新拒絶をするときには正当事由が必要ですが(28条)，賃借人から更新拒絶する場合や更新しようとする場合には正当事由は必要とされていません。

【正解：○】

◆１年未満の建物の賃貸借＝期間の定めのない賃貸借

　当事者の合意で一年未満の期間を定めた借家契約は期間の定めのない賃貸借とみなされます。(29条１項)期間の定めのない普通借地権のように一定の期間が保証されるのではありません。

【正解：○】

◆借地権の対抗要件　(i)借地権の登記　(ii)借地上の建物の登記

　借地権は，その登記がなくても，土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは，これをもって第三者に対抗することができる。(10条１項)

　その登記・・・地上権または土地の賃借権の登記

　登記されている建物・・・建物の所有権保存登記や所有権移転登記だけではなく，
　　　　　　　　　　　　　　　表示の登記でもよい。ただし，仮登記のままではダメ。

　この規定は，普通借地権，定期借地権，一時使用目的の借地権のどれでも適用されます。(25条)　