Ａは，Ｂ所有の土地を賃借し，その上に建物を所有している。この場合，借地借家法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。(昭和57年・問12)

２．「Ｂが土地をＣに譲渡した場合，Ａは建物について登記をしていれば，借地権について登記をしていなくてもＣに対抗できる。」

４．「Ａが借地権の存続期間が満了した後に建物がある土地の利用を継続しても，Ｂの同意がなければ借地権を取得することはない。」改題

【正解：×】

◆期間満了前の滅失では借地権は満了しない

　借地契約〔建物所有のための賃貸借・地上権の設定〕の存続期間中に，建物が滅失しても借地権は消滅しないので，本肢は×です。

２．「Ｂが土地をＣに譲渡した場合，Ａは建物について登記をしていれば，借地権について登記をしていなくてもＣに対抗できる。」

【正解：○】

◆借地権の対抗要件−借地上の建物の登記

　　　　　　　　　Ｃに土地を譲渡
　Ｂ (賃貸人)―――――――― Ｃ (土地の譲受人)
　｜
　Ａ(賃借人) ・・・・ 借地上の建物に登記がある (保存登記 or 表示登記)

　借地権者(土地の賃貸人または地上権者)は，土地の賃借権や地上権の設定登記がなくても，借地上の建物に登記(保存登記 or 表示登記)があれば，借地権設定者(土地の所有者)から土地を譲り受けた第三者に対して，借地権を対抗することができます。(10条１項)

▼借地の譲受人が土地の明渡し請求をしてきたときに，自分に借地権があることを認めさせて拒絶できることを『借地権を対抗する』といい，その借地権には対抗力があるといいます。

３．「借地権の存続期間が満了する場合において借地上に建物が存在していなくても，Ａが契約の更新の請求をすれば，契約が更新される。」改題

【正解：×】

◆更新の請求による更新

　定期借地権や一時使用目的の借地権を除いて，借地契約は当事者の合意で更新することが原則ですが(４条)，借地借家法では更新の合意がなかった場合でも，建物が借地上にある場合に限って，借地権者が望むならばできるだけ更新させるようにしています。

(i) 更新の請求による更新

　(更新の合意がなかった場合に)，存続期間満了時に借地上に建物があり，借地権者からの更新の請求に対して，＜土地所有者が正当事由のある異議を遅滞なく述べなかったときは，従前の契約と同一の条件で借地契約は更新された＞とみなされます。(５条１項，６条)

　したがって，本肢の＜借地上に建物が存在していなくても，更新の請求をすれば，契約が更新される＞とするのは誤りです。

４．「Ａが借地権の存続期間が満了した後に建物がある土地の利用を継続しても，Ｂの同意がなければ借地権を取得することはない。」改題

【正解：×】

◆土地の使用継続による法定更新

　(ii) 土地の使用継続による法定更新

　　(更新の合意がなかった場合に)，借地権の存続期間が満了した後，建物のあるその土地の使用を借地権者が継続していることに対して，＜土地所有者が正当事由のある異議を遅滞なく述べなかったときは，従前の契約と同一の条件で借地契約は更新された＞とみなされます。(５条２項，６条)

　したがって，(明示した)同意がなくても，異議を述べなかったというだけで，更新されたものとみなされるので，本肢の＜同意がなければ借地権を取得することはない＞とするのは誤りです。

【正解：○】

　借地権上に建物があり，借地権設定者が正当事由に基づいて遅滞なく異議を述べなかった場合には，更新の効果が生じます。〔借地権者からの更新の請求・借地権者の土地利用の継続のどちらでも。〕

　つまり，更新の合意がなかった場合に，『遅滞なく』，『正当事由』のどちらか一つでも欠けていれば，更新したものとみなされます。

　したがって，以下の場合は更新の効果が生じます。

・全く異議を述べなかった。

・遅滞なく異議は述べたが，正当事由がない。

・異議は述べたが，借地権者が建物ある土地の利用を継続してから相当の時間が経過していた。(遅滞なく異議を述べなかった)

　＜従前の契約と同一の条件＞　存続期間を除いたものが従前の契約と同一条件になる

　＜更に借地権を設定したもの＞　旧・借地法では『更新』をこのように表現していました。