▼「区分所有建物」という用語は、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」(平成７年-1995年-)によって法律用語として初めて定義されました。この法律では、区分所有建物とは、「専有部分が属する一棟の建物」を意味します。

　今後、本問題集では、区分建物と区分所有建物を分けることにし、区分建物は「1棟の建物を区分し、区分所有権の目的である建物」、区分所有建物は「専有部分が属する一棟の建物」とします。(宅建の過去問では、区分所有建物のことを１棟の建物と言っている場合があります。)

　最近の宅建試験でも、「1棟の建物を区分し、区分所有権の目的である建物」は、「区分建物」という用語を用いるようになっています。

　区分建物についての登記に関する次の記述は○か、×か。

◆区分建物の登記記録−区分建物ごとに作成されることに注意

　マンションの各専有部分(区分建物)はそれぞれ一個の独立した１つの建物なので、不動産番号も一棟の建物に属する各区分建物ごとに付され(登記規則90条)、一棟の建物に属する各区分建物ごとに、以下のように登記記録が作成されます(登記規則・４条３項，別表三・区分建物である建物の登記記録，登記規則197条２項３号，別記９号)。

登記記録は、各専有部分ごとに一つの登記記録

▼敷地権登記のある建物の登記記録の構成

◆区分建物の床面積＝内側線で囲まれた部分の水平投影面積

　不動産登記法上では、１棟の建物を区分した建物(区分建物)の床面積は、壁その他の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出されます。(不動産登記規則・115条)

▼区分所有法14条１項は、共用部分の持分割合を専有部分の床面積によると定め、３項ではその専有部分の床面積を「壁その他の内側線で囲まれた部分の水平投影面積」により算出すると定めたものです。

【正解：×】

【正解：○】

　１棟の建物とは、専有部分が属する建物のことをいいます。

　登記簿での、１棟の建物全体の各階ごとの床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により算出され、これが１棟の建物の表題部に記載されています。

　専有部分の床面積の算定基準とは異なりますので、注意してください。

▼各階の専有部分の床面積の合計は、１棟の建物の各階ごとの床面積の合計とは一致しません。

・専有部分の床面積と１棟の建物の各階の床面積の算定基準が異なること。

・１棟の建物の各階の床面積には、共用部分の床面積も算入されていること。

　主に、この２つの理由によります。

【正解：×】上の参考問題２の解説参照。

◆表題登記は，原始取得者の義務

　『表題登記がされていない区分建物』を建築者から購入したということは，購入する前に，すでに区分建物であったことを意味します。

　区分建物の表題登記は，原始取得者〔その区分建物を建築・分譲した者〕が申請しなければいけません(不動産登記法48条１項)。

　したがって，本肢での，区分建物を購入した者には表題登記の申請義務はありません。

●対比●

　区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、所有権の保存の登記を申請することができる。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない(不動産登記法74条2項)。

【正解：○】

２ 　区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

（区分建物についての建物の表題登記の申請方法）
第48条 　区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。

２ 　前項の場合において、当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって、当該他の区分建物についての表題登記を申請することができる。

◆区分建物の表題登記はまとめて

　区分建物が属する一棟の建物が新築された場合，区分建物の表題登記は，原始取得者〔その区分建物を建築・分譲した者〕が，新築された一棟の建物に属する他の建物の表題登記と同時に申請しなければいけません(不動産登記法48条１項)。

【正解：○】昭和60

　　各区分建物（専有部分）の表題部の「専有部分の建物の表示」にある「建物の名称」は、「○○マンション345号室」のような表記になっています。家屋番号とは別のものです。　

　→　区分建物の登記の記載例