不動産の買戻しに関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。(平成３年・問８)

【正解：○】

　売主が買戻しをするには、買主の支払った代金及び契約費用を返還すればよく(民法579条)、売主が必要費及び有益費を支払わなければ買戻しをなし得ない旨の特約は、無効です。買主は、必要費及び有益費を自己負担することになります。

▼基本的な判例

1) 契約費用には、買主が登記の為負担した登録免許税も含まれます。

2) 売買代金に利息を付して売主に返還することを契約してもよい。

3) 買戻しの特約は、売買契約と同時に締結しなければならず、売買契約後は許されない.

▼判例では，この買戻しは，特約による解除権の留保と解されています。(最高裁・昭和35.4.26)　つまり，売買契約を解除することによって，『買い戻す』ことになります。

【正解：○】

　買戻しの特約というのは、不動産の所有者が融資を受けるに当たって、不動産の所有権を融資者に移転し、融資者の債権担保とするものです。売主は、買主が支払った代金および契約の費用を返還して、その売買契約を解除し、不動産を取り戻すことになります。

▼買戻し権は、売買契約での特約により、将来において不動産の所有権などを自分に買い戻すことができる権利で、他人に譲渡することもできます。　

【正解：○】

　買戻しの期間は、10年を超えることができません。それより長い期間を定めても、10年に短縮されます。(民法580条１項)

▼買戻しの期間を定めないときには、５年内に買戻しをすることになっています。(民法580条３項)

▼契約成立のときから10年を経過すると、買戻しの権利行使はできません。(判例)

【正解：○】

　買戻しの期間を定めたときは、後でその期間を伸長できません。(民法580条２項)

▼買戻しの登記をした後で、特約で定めた期間を短縮することはできます。(判例)

【正解：×】

　買戻しの特約の登記申請は、売買による所有権移転の登記の申請と同時に申請しなけければいけません。

　１の判例により、買戻しの特約は売買契約と同時であることを要します。売買契約と同時にこの買戻しの特約を登記したときには、第三者に対して買戻しの効力を生じます。(民法581条１項)

　買戻しの登記をしたことにより、もし買主がその不動産を第三者に譲渡しても、売主は第三者に対して買戻しの権利行使をすることができます。

▼買戻しの特約の登記

　買戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記の付記登記として甲区事項欄に記載されます。(H3-15-4)

【正解：×】

　買戻しの特約の目的物は，不動産に限られています。

【正解：×】

　買戻しの特約の登記申請は、売買による所有権移転の登記の申請と同時に申請しなけければいけません。