税法その他 直前対策編
不動産鑑定評価基準 問題３
●収益還元法―総論第７・一 価格を求める鑑定評価の手法（四） 収益還元法
正解・解説
【正解】
| １ | ２ | ３ | ４ |
| ○ | × | ○ | × |
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不動産の鑑定評価に関する次の記述は、○か×か。 |
１．「収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の
現在価値の総和を求める手法であるので、対象不動産の収益価格は、一期間の純収益
を還元利回りによって還元する方法(直接還元法)と、連続する複数の期間に発生する
純収益及び復帰価格をその発生時に期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計
する方法(DCF法;Discounted Cash Flow)がある。」H11-29-4 改
| 【正解：○】改正部分
◆収益価格を求めるには、直接還元法とDCF法がある
|
| ◆収益還元法の意義―過去問は、これで解ける!!
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めるものであり、対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を収益価格という。）。 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。 また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。 (総論 第７章 鑑定評価の方式 第１節 価格を求める鑑定評価の手法 IV 収益還元法) 証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。この場合において、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である(各論 第３章第４節 ＤＣＦ法の適用等)。 |
２．「市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格の
乖離が増大するものであるので、土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなく
なることに留意すべきである。」H9-29-4
| 【正解：×】
◆先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、 この手法が活用されるべき |
３．「収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般に市場性を有しない
不動産については適用すべきではないが、自用の住宅地については賃貸を想定
することにより適用できる。」 H10-29-4 改
| 【正解：○】改正部分
◆文化財の指定を受けた建造物等の一般に市場性を有しない不動産については適用すべきではない |
４．「収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の
価格を求める場合に適用されるものであり、自用の住宅地の価格を求める場合には
適用しない。」H4-33-4 改
| 【正解：×】改正部分
◆自用の住宅地の価格を求めることもできる 賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。 自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。 |