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Brush Up!　権利の変動篇

賃貸借の過去問アーカイブス　平成18年・問１0　転貸借・賃借権の譲渡　

ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。　(平成18年・問１0)

１．「ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。」

２．「ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、ＢがＤに対して目的物の返還を請求しても、ＡＤ間の転貸借契約は原則として終了しない。」

３．「ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。」

４．「ＡがＢの承諾なく当該建物をＦに転貸し、無断転貸を理由にＦがＢから明渡請求を受けた場合には、Ｆは明渡請求以後のＡに対する賃料の一部又は一部の支払を拒むことができる。」

＜コメント＞　　

　４肢すべてが判例からの出題であり，受験者の方々はかなり迷ったようです。
　肢１，肢２は過去問で出題歴がありましたが，肢３・肢４は初出題であったため，正答率は55％とやや低いものになっています。

　　転貸・賃借権の譲渡についての出題は頻出ですが，今回の論点を整理すると以下のようになります。

●出題論点●

　無断転貸の場合に，
　　・賃貸人が解除できない場合があるか(肢１)，
　　・転借人が賃貸人から明渡し請求があったとき転借人は賃料の支払を拒否
　　　できるか(肢４)

　転貸に賃貸人の承諾がある場合に，原賃貸借が債務不履行により解除された
　とき，転貸借は終了するか(肢２)

　賃借権の譲渡の承諾は　賃借権の譲渡人・譲受人のどちらにするか(肢３)，　

【正解】

１	２	３	４
○	×	○	○

　正答率

　54.6％

【正解：○】平成６年・問12・肢１
◆無断転貸を理由にした解除の制限　

　　賃貸人の承諾なく，賃借権の譲渡や転貸が行われた場合，賃借人が第三者に賃貸借契約の目的物の使用収益をさせたときに(註1)契約の解除をすることができます。(民法612条２項)　

　　しかし，背信的行為と認めるに足りない事情(註2)がある場合には，信頼関係が破壊されたとはいえないので，解除することはできません(判例)。

　(註1) 賃借人が転貸借の契約をしただけでは，賃貸人は解除権を行使すること
　　　　はできない。第三者が賃貸借契約の目的物を使用収益してはじめて，
　　　　賃貸人は解除権を行使できる。

　(註2)　一時的なもの，錯誤によるもの，離婚した夫から妻へ，親から子へな
　　　　ど，背信的行為とはいえない事情があるもの。　

●関連過去問

　ＡがＢから賃借している建物をＣに転貸した。
　ＡＣ間の転貸借がＢの承諾を得ていない場合でも，その転貸借がＢに対する
　背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ｂの解除権は発生
　しない。

【正解】○ http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/lease/lease-ans9.html

【正解：×】平成10年・問６・肢４，類題・平成16年・問13・肢４

◆債務不履行を理由にした原賃貸借の解除には対抗できない

　原賃貸借が賃料不払いにより解除された場合，賃貸人Ｂが転借人Ｄに対して，目的物の返還を請求してきたときに，ＡＤ間の転貸借契約は終了します(最高裁・平成9.2.25)。

　　(この場合，ＡＢ間の賃貸借契約が解除されたため，転貸人Ａは転借人Ｄに
　対して履行不能になっています。)

　　このため，Ｄは，ＡＤ間の転貸借契約に基づく転借権を賃貸人Ｂに対抗する
　ことはできず，ＢがＤに対して目的物の返還を請求してきた場合は，転借人Ｄ
　はＢに明渡さなければなりません。

---●対比　原賃貸借が賃貸人と賃借人の合意により解除されたとき-----------

　賃貸人
　｜合意解除
　賃借人 (転貸人)　―――　転借人

　賃貸人と賃借人とが賃貸借契約を合意解除しても，特段の事情がない限り，
　賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できない(最高裁・昭和
　62.3.24)

●関連過去問

１　ＡはＢから建物を賃借し、Ｂの承諾を得て、当該建物をＣに転貸している。
　Ｂが，Ａの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を適法に解除した場合，Ｃは，
　ＡＣ間の転貸借契約に基づく転借権をＢに対抗することができない。

【正解】○　債務不履行によって原賃貸借〔ＡＢ間の賃貸借契約〕が解除になった場合，転借人Ｃは転借権を原賃貸借の賃貸人に主張することはできない。

　http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/rent-ans4.html

２　ＡはＢに対し甲建物を月２０万円で賃貸し，Ｂは，Ａの承諾を得た上で，甲建
物の一部をＣに対し月１０万円で転貸している。
　賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は，転借人
Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。

【正解】×
　賃料の延滞を理由に賃貸借を解除するには，賃貸人Ａは賃借人Ｂに催告する
　だけで足り、転借人Ｃに支払いの機会を与える必要はない。(最高裁・平成9.2.25)

　http://tokagekyo.7777.net/echo_t_lease/1613.html

３．「ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。」

【正解：○】初出題
◆賃借権の譲渡

　　賃貸人が，賃借権の譲渡について，承諾をするのは，賃借権の譲渡人だけでなく，賃借権の譲受人に対するものであってもよいとされています(最高裁・昭和31.10.5)。

【正解：○】初出題
◆無断転貸を理由にした明渡し請求があったときの賃料支払拒否

　賃貸人に無断で賃借権の譲渡や転貸借があった場合に，賃貸人は，以下の請求ができるとされます(判例)。

　1) 原賃貸借契約を解除せずに，目的物の明渡しを転借人・賃借権の譲受人に
　　　請求できる。
　2) 転借人に対して賃料に相当する損害賠償を請求することができる。

　本肢のＢは、この1) により、転借人のＦに明渡請求をしています。

　この場合，Ｆに何ができるかを本肢で問うています。

　　転借人Ｆが賃貸人Ｂから明渡請求を受け，転借人Ｆが目的物を使用収益できなくなるときは，Ｆは，転貸人(賃借人)Ａに対して，明渡し請求以後の賃料の全部または一部の支払を拒否できます(559条，576条，判例)。

　(転貸人Ａは，賃貸人Ｂの承諾を得る義務を負い，Ｂの承諾が得られないときは，
　転借人Ｆに対して，担保責任を負います。)

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