宅建業法 実戦篇

自ら売主の制限の過去問アーカイブス 平成元年・問42 手付金等の保全措置


宅地建物取引業者は,自ら売主となって,買主と1億2,000万円のマンション (以下この問のおいて「物件」という。) の売買契約 (手付金1,500万円,中間金1,500万円,残代金6,000万円) を締結した。この場合,宅地建物取引業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。(平成元年・問42)

1.「が宅地建物取引業者でない場合,物件の建築工事完了前に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは,は,中間金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。」

2.「が宅地建物取引業者でない場合,物件の建築工事完了後に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは,は,手付金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。」

3.「が宅地建物取引業者でない場合,宅地建物取引業者の媒介により,物件の建築工事完了後に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは,は,が中間金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。」

4.「が宅地建物取引業者である場合,物件の建築工事完了前に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは,は,手付金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。」

【正解】

× × ×

●Comments
 本問題では,手付金を受領しようとする時点では,買主への移転登記はされていないことをいうために,『その引渡し及び登記の移転を○○の支払と同時に行うとき』という表現を挿入しています。

 (厳密に問題内容を伝えようとして,却ってノイズになってしまうことがあります。)

1.「が宅地建物取引業者でない場合,物件の建築工事完了前に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは,は,中間金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。」

【正解:×

◆保全措置を講じるのは,代金の5%超または1,000万円超の手付金等を受領する前

 宅建業者が自ら売主として,宅建業者ではない者と未完成物件について売買契約を締結する場合,保全措置を講じなければならないのは,代金の5%超または1,000万円超の手付金等を受領しようとするときです(宅建業法41条1項)

 本肢では,手付金1,500万円〔1,000万円超,代金の12.5%〕を受領しようとする時点で保全措置を講じていなければなりません。

 中間金を受け取る前に講じるのではないため,本肢は誤りです。

 KEY 

 未完成物件 :
代金の5%超または1,000万円超の手付金等を受領しようとするとき

手付金等の保全措置が必要

2.「が宅地建物取引業者でない場合,物件の建築工事完了後に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは,は,手付金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。」

【正解:

◆完成物件の保全措置−手付金等の合計が代金の10%超または1,000万円超

 宅建業者が自ら売主として,宅建業者ではない者と完成物件について売買契約を締結する場合,保全措置を講じなければならないのは,代金の10%超または1,000万円超の手付金等を受領しようとするときです(宅建業法41条の2第1項)

 本肢では,手付金1,500万円〔1,000万円超,代金の12.5%〕を受領しようとする時点で保全措置を講じていなければならないので,本肢は正しい記述です。

本肢では,買主への移転登記を中間金の支払いと同時に行うとしていますが,買主への移転登記をしたときには保全措置は免じられているので,中間金を受領するときには保全措置は不要です。

 KEY 

 完成物件 :
代金の10%超または1,000万円超の手付金等を受領しようとするとき

手付金等の保全措置が必要

3.「が宅地建物取引業者でない場合,宅地建物取引業者の媒介により,物件の建築工事完了後に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは,は,が中間金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。」

【正解:×

◆保全措置を講じるのは自ら売主の宅建業者

  (自ら売主) ―――――――― (宅建業者ではない買主)

          ↑媒介業者

 肢1,肢2で見たように,本問題では,未完成物件・完成物件のどちらでも,手付金1,500万円〔1,000万円超,代金の12.5%〕を受領しようとする時点で保全措置を講じていなければなりません。(本肢では完成物件)

 保全措置を講じるのは,自ら売主の宅建業者であり,媒介した宅建業者ではないので,本肢は誤りです。

 KEY 

 手付金等の保全措置を講じるのは自ら売主の宅建業者

媒介した宅建業者が保全するのではない

4.「が宅地建物取引業者である場合,物件の建築工事完了前に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは,は,手付金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。」

【正解:×

◆宅建業者相互間の取引には適用されない

 自ら売主の8種制限は,宅建業者相互間の取引には適用されない(宅建業法78条2項)ので,手付金等保全措置を講じる必要はありません。

 KEY 

 手付金等の保全措置

宅建業者間の取引には適用されない


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