宅地建物取引業者Ａは，土地付建物 （価格１億５，０００万円） を，建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂに販売し，申込証拠金３０万円を受領した後，売買契約を締結し，その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に２，０００万円を受領した。契約によれば，中間金６，０００万円を１月後に、残代金６，９７０万円を所有権移転登記完了後にそれぞれ支払うこととされている。この場合，宅地建物取引業法の規定によれば，次の記述のうち，正しいものはどれか。(平成３年・問49)

２．「Ａが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は，２，０００万円である。」

４．「Ａは，残代金の受領については，手付金等保全措置を講じる必要はない。」

　申込証拠金　　　契約締結　　　　　中間金　　　　　　　所有権　　　残代金
　３０万円受領　　2,000万円受領　　 6,000万円受領　　移転登記　　受領

　―●―――――●―――――――●――――――●―――――●―――

　・自ら売主

　・建築工事の完了前の物件　土地付建物 （価格１億５，０００万円）

　・受領した金額及び受領しようとする金額が代金の５％〔750万円〕を超える場合は，
　　その全額について，手付金等保全措置を講じなければならない。

【正解：×】

◆手付金等保全措置は，代金の５％超または１，０００万円超を受領する前に講じる

　宅建業者Ａが手付金として受領することになるのは，申込証拠金３０万円を手付金に充当するので，２，０３０万です。

　２，０３０万は代金の５％超なので，＜申込証拠金を手付金として充当し，そのほか２，０００万円を受領＞するまでに，手付金等の保全措置を講じる必要があります。

▼申込証拠金は売買契約締結前に支払われるものであるため，手付金等の保全措置の対象にはなりませんが，手付金や内金に充当される時点で保全措置の対象となります。

２．「Ａが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は，２，０００万円である。」

【正解：×】

◆手付金等保全措置を講じる金額

　宅建業者Ａは，申込証拠金を手付金に充当してそのほかに２，０００万円を受領することになるので，手付金等保全措置を講じなければならない金額は，２，０３０万円です。

　本肢は，２，０００万円としていますが，誤りです。

【正解：×】

◆手付金等保全措置を講じている場合でも，買主は手付を放棄して，契約を解除できる

　宅建業者が，自ら売主として，宅建業者ではない者と売買契約を締結する際に受領する手付金〔代金の２０％までしか受領できない〕は解約手付であり，＜相手方が履行に着手するまでは，買主は手付を放棄して，売主である宅建業者はその倍額を償還して，契約の解除をすることができる＞というものです(宅建業法39条１項，２項)。

　手付金等保全措置を講じたからといって売主は履行に着手したことにはならないのですから，本肢は誤りです。

４．「Ａは，残代金の受領については，手付金等保全措置を講じる必要はない。」

【正解：○】

◆所有権移転登記完了後に受領するものについては保全措置を講じる必要はない

　手付金等の保全措置の対象となるのは，名目を問わず授受される金銭で代金に充当されるものであって，契約締結日以後に，宅地又は建物の引渡し前に支払われるもの〔買主への所有権移転登記がされたとき，又は，買主が所有権の登記をしたときまでに支払われるもの〕です。

　したがって，所有権移転登記完了後に受領する残代金については，前もって保全措置を講じておく必要はありません。