宅地建物取引業者Ａは，建売住宅の分譲を行うこととし，平成１６年10月１日開発許可を受けて，同年１２月１日宅地造成工事を完了し，平成１７年２月１日建築確認を受けたが，同年４月１日現在工事は完了していない。この場合において，次の記述のうち，誤っているものはどれか。(平成４年・問37)

２．「Ａが，平成１７年１月１日，「宅地造成完了，建築確認申請済」 と表示した広告を出して，その広告を見た宅地建物取引業者でないＣと，建築確認後の同年３月１日土地付住宅の売買契約を締結した場合，宅地建物取引業法に違反しない。」

４．「その土地がＥの所有地であったので，Ａが，Ｅと平成１６年９月１日停止条件付き売買契約を結び，条件未成就のまま平成１７年３月１日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Ｆと締結した場合，宅地建物取引業法に違反しない。」

【正解：○】

◆契約締結時期の制限

　　　　　10/1　　　　　　　　11/1
　　　――●―――――――●――――――――――――――――――――

　　開発許可　　　　　　　建築確認の取得を条件に
　　　　　　　　　　　　　　　売買契約を締結＜工事完了前＞

　建物の建築工事完了前は，建築確認・開発許可や法令で定める許可等の処分で政令で定めるものがすべてあった後でなければ売買契約を締結することはできません(宅建業法36条)。

　本肢では，開発許可は下りていても，建築確認の前なので，売買契約を締結することは宅建業法に違反します。　　

２．「Ａが，平成１７年１月１日，「宅地造成完了，建築確認申請済」 と表示した広告を出して，その広告を見た宅地建物取引業者でないＣと，建築確認後の同年３月１日土地付住宅の売買契約を締結した場合，宅地建物取引業法に違反しない。」

【正解：×】

◆広告開始時期の制限

　　　　　　1/1　　　　　　　　　2/1　　　　　　　　3/1
　　　――●―――――――●――――――●―――――――――――――

　　　　　広告　　　　　　　　建築確認　　　　売買契約締結＜工事完了前＞

　建築工事完了前の建物の場合，建築確認や法令で定める許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ，当該建物について広告をすることはできません(宅建業法33条)。

　広告に『建築確認申請済』と表示しても，広告時点では建築確認の前ですから，宅建業法違反になります。

▼問題文の後半部の＜建築確認後に売買契約締結した＞のは，宅建業法での契約締結時期の制限には違反しませんが(宅建業法36条)，買主が宅建業者でないときには手付金等保全措置をしなければならない場合があります(宅建業法33条の２第２項)。

●整理●契約締結時期の制限，自己の所有に属さない宅地又は建物の売買契約締結時期の制限　

※手付金等の合計が代金の５％以下，かつ，1,000万円以下であるとき，買主が所有権の登記をしたとき(保存登記)，買主への所有権移転登記がされたときは保全措置は不要。

【正解：○】

◆工事完了時における形状・構造等−重要事項説明

　　　　　　2/1　　　　　　　　　2/15　　　　　　　　3/1
　　　――●―――――――●――――――●―――――――――――――

　　　建築確認　　　　　重要事項説明　　　　売買契約締結＜工事完了前＞

　売買契約締結前に行う宅建業法３５条の重要事項説明では，工事完了前のときは，完了時における形状，構造その他国土交通省令で定める事項について説明しなければいけません(宅建業法35条１項５号)。⇒　図面が必要なときは図面も交付します。

　 「建物の形状・構造については，工事が完了した後に説明する」 としたのでは，説明義務を果たしたとはいえないので，宅建業法に違反します。

４．「その土地がＥの所有地であったので，Ａが，Ｅと平成１６年９月１日停止条件付き売買契約を結び，条件未成就のまま平成１７年３月１日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Ｆと締結した場合，宅地建物取引業法に違反しない。」

【正解：○】

◆自ら売主の制限は宅建業者間の取引には適用されない

　　　　　16.9.1　　　　　　　　　　　　　　　　　17.3.1
　　　――●―――――――――――――●―――――――――――――

　　　　停止条件付　　　　　　　　　　　　売買契約締結
　　　　売買契約締結

　宅建業者は，自己の所有に属さない宅地や建物について，当該宅地や建物を条件付で取得する契約を締結しているときは，自ら売主として宅建業者でない者と売買契約を締結することはできません(宅建業法33条の２第１号)。

　しかし，自ら売主の８種制限は，買主が宅建業者のときには適用されないので(宅建業法78条２項)，本肢は宅建業法には違反しません。