宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって宅地建物取引業者でないＢとマンション （工事完了済） の売買契約 （価格４，５００万円） を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものは，どれか。(平成４年・問41)

２．「Ａは，Ｂから手付金６００万円を受領するに当たって，半額については銀行と保証委託契約を締結し，また，残りの半額については友人を連帯保証人として，それぞれの契約を証する書面をＢに交付した。」

４．「Ａは，Ｂから手付金１，０００万円を受領するに当たって，銀行と保証委託契約を締結し，その契約を証する書面をＢに交付したが，その後当該マンションを６，０００万円で買いたいというＣが現れたので，２，０００万円をＢに支払って，Ｂとの売買契約を解除した。」

【正解：違反する】

◆手付金等は，手付金だけでなく，中間金も含まれる

　　手付金４００万円＝約８.９％　〔手附の額の制限に違反しない〕

　自ら売主としての，宅建業者でない者との完成物件の売買契約について，代金の10％超または1,000万円超の手付金等を受領するには保全措置を講じなければいけません(宅建業法41条の２第１項)。

　手付金等とは，既に受領した金銭で代金に充当されるものがあるときは、その額を加えた額のことをいいます。本肢でいえば，手付金と中間金の両方を意味します。

　手付金４００万円は代金の約８.９％なので，手付金を受領するときには保全措置は不要ですが，中間金２，０００万円を受領するときには，手付金との合計で２，４００万円＝５３％になるので，手付金と中間金の合計２，４００万円について保全措置を講じなければいけません。

　本肢では，中間金については保全措置を講じていますが，手付金については保全措置を講じていないので，宅建業法に違反します。

２．「Ａは，Ｂから手付金６００万円を受領するに当たって，半額については銀行と保証委託契約を締結し，また，残りの半額については友人を連帯保証人として，それぞれの契約を証する書面をＢに交付した。」

【正解：違反する】

◆完成物件での保全措置

　手付金６００万円＝約１３.３％　〔手附の額の制限に違反しない〕

　完成物件での保全措置は，

・銀行等との保証委託契約
・保険事業者との保証保険契約
・指定保管機関との手付金等寄託契約など

　のいずれかによって行うことになっています(宅建業法41条の２第１項)。

　友人を保証人とすることは，保全措置とは認められないので，宅建業法に違反します。

【正解：違反しない】

◆保全措置を講じなくてもよいとき

　手付金９００万円＝２０％　〔手附の額の制限に違反しない〕

　完成物件についての手付金等保全措置は，

　のいずれかであるときには，講じなくてもよいことになっています(宅建業法41条の２第１項)。

　本肢では，買主への所有権移転登記を行っているので，保証委託契約を解約しても，宅建業法に違反することはありません。

４．「Ａは，Ｂから手付金１，０００万円を受領するに当たって，銀行と保証委託契約を締結し，その契約を証する書面をＢに交付したが，その後当該マンションを６，０００万円で買いたいというＣが現れたので，２，０００万円をＢに支払って，Ｂとの売買契約を解除した。」

【正解：違反する】

◆手附の額の制限・解約手附

　手付金１，０００万円＝約２２.２％　〔手附の額の制限に違反する〕

　後半部分は正しいのですが，前半部分で手附の額が代金の２０％を超えているため，保全措置を講じていても，宅建業法に違反します。

２ 　宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

３ 　前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。