宅地建物取引業者Ａが自ら売主として買主Ｂと事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合における，宅地建物取引業法第３７条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(平成４年・問45)

２．「Ａが宅地建物取引業者でないＢとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合，翌日Ｂが解約通知を契約書記載のＡの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば，転居先不明で戻ってきても，当該契約は，解除されたことになる。」

４．「Ａが宅地建物取引業者Ｂを現地に案内したところ，Ｂが即座に購入を決め，近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合，翌日Ｂの意思が変わっても，Ｂは，当該契約を解除することができない。」

【正解：○】

◆クーリングオフの規定に反し，申込者等に不利な特約をすることはできない

　　クーリングオフの規定に反する特約で申込者等に不利な特約は無効です(宅建業法37条の２第４項)。

　本肢では，「事務所等以外の場所で契約をしても，解除できない」 旨の特約をしていますが，上記によりこの規定は無効なので，当該契約を解除することができます。

２．「Ａが宅地建物取引業者でないＢとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合，翌日Ｂが解約通知を契約書記載のＡの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば，転居先不明で戻ってきても，当該契約は，解除されたことになる。」

【正解：○】

◆発信主義

　申込の撤回等〔クーリングオフの規定による契約解除〕は，申込者等〔買主〕が 『買受けの申込又は当該売買契約の解除をする旨の書面』 〔書式については特に規定はない〕を発したときにその効力が生じます(宅建業法37条の２第２項)。

　したがって，売主の転居先不明で，その書面が戻ってきても，当該契約は，解除されたことになります。

▼＜クーリングオフする旨の書面が売主に到達したときに効力が生じる＞とすると，売主の転居先不明で戻ってきた場合にはクーリングオフできないことになってしまうため，発信主義をとっています。

【正解：×】

◆引渡し，かつ，代金全部の支払のときはクーリングオフできない

　宅地建物の引渡しを受け，かつ，代金全部を支払ったときは，クーリングオフの規定による契約解除をすることはできません(宅建業法37条の２第１項２号)。

　しかし，本肢の場合は，引渡しを受けていても，代金の一部が未済なので，クーリングオフの規定による契約解除をすることができます。本肢は誤りです。

２　クーリングオフできる場所で買受けの申込等をした場合で，以下のどちらかに該当するとき

a) 申込の撤回等ができる旨及びその方法を書面により告げられた日から起算して８日が経過したとき

b) 引渡しを受け，かつ，代金全部を支払ったとき　〔クーリングオフできる旨の告知をされていなくても，クーリングオフできなくなる。〕

３　買主が宅建業者のとき

４．「Ａが宅地建物取引業者Ｂを現地に案内したところ，Ｂが即座に購入を決め，近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合，翌日Ｂの意思が変わっても，Ｂは，当該契約を解除することができない。」

【正解：○】

◆適用除外−宅建業者が買主のときはクーリングオフできない

　クーリングオフは，宅建業者が自ら売主として，宅建業者ではない買主と売買契約の締結をした場合に適用される規定です(宅建業法78条２項)。

　宅建業者が買主のときは，クーリングオフの規定は適用されないので，本肢の場合，宅建業者Ｂは，クーリングオフの規定による契約解除をすることはできません。

▼買主が宅建業者でも，売主の債務不履行による解除や手付による解除，つまり，クーリングオフ以外の契約解除をすることは当然できます。