宅地建物取引業者Ａ社は，自ら売主となって，工事完了前のマンションを宅地建物取引業者でない買主Ｂに４，０００万円で譲渡する契約を締結し，手付金３００万円を受け取った。この場合，宅地建物取引業法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。(平成５年・問45)

２．「Ａ社の資金事情が悪化して，Ａ社が債務を履行しない場合，Ｂは，Ａ社が講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＣ信託会社に対し，契約を解除することなく，３００万円の返還を求めることができる。」

４．「宅地建物取引業者Ｅ社がＡ社を吸収合併した場合，Ｅ社は，Ａ社の債権債務を承継するが，Ａ社の取引主任者が行った重要事項説明については，責任を負わない。」

【正解：×】

◆瑕疵担保責任

　宅建業者が自ら売主として，宅建業者でない者と売買契約を締結する際に，瑕疵担保責任に関する特約をするときには，民法の規定よりも買主に不利な特約をすることはできず，これに反する特約は無効になります(宅建業法40条１項，２項)。

　民法では，瑕疵担保責任は，故意過失を問わず，売主の無過失責任とされているので，本肢の＜値引きする代わりに，売主の責めに帰するものに限る＞とするのは民法の規定よりも買主に不利な特約になり，無効です。

　したがって，買主はこの特約に拘束されることはありません。

▼民法での瑕疵担保責任は任意規定なので，民法上は当事者間の特約で瑕疵担保責任を売主は負わないとすることができますが，宅建業法では，宅建業者が自ら売主として宅建業者でない者と，民法の規定よりも買主に不利な特約をすることを禁止しています。

　売主・買主とも，宅建業者や宅建業者でない者の場合は，適用されないことに注意してください。

２．「Ａ社の資金事情が悪化して，Ａ社が債務を履行しない場合，Ｂは，Ａ社が講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＣ信託会社に対し，契約を解除することなく，３００万円の返還を求めることができる。」

【正解：×】

◆手付金等の返還

　売主のＡ社が債務を履行しないとき，買主は契約を解除しなければ，手付金の返還を請求することはできないので(民法415条，543条)，買主Ｂは，連帯保証したＣ信託会社に対し，契約を解除することなく，手付金の返還を求めることはできません。

【正解：○】

◆手付金等保全措置と営業保証金からの弁済(営業保証金の還付)

　＜手付金＞と＜取引により生じた損害＞は分けて考えます。

　売主のＡ社が倒産したときは，買主Ｂは，契約を解除して連帯保証したＤ銀行に対して手付金の返還を求めることができます(宅建業法41条１項)。

　また，買主Ｂは，手付金の返還とは別に，この取引により損害を生じたときは，Ａ社が供託していた営業保証金から弁済を受けることができます(宅建業法27条１項)。

４．「宅地建物取引業者Ｅ社がＡ社を吸収合併した場合，Ｅ社は，Ａ社の債権債務を承継するが，Ａ社の取引主任者が行った重要事項説明については，責任を負わない。」

【正解：×】

◆吸収合併した法人にも重要事項説明の責任

　別の宅建業者Ｅ社がＡ社を吸収合併した場合，Ｅ社は，Ａ社の債権債務を承継するので，Ａ社の取引主任者が行った重要事項説明についても，責任を負います(関連・宅建業法76条)。