宅地建物取引業者Ａ （消費税の免税事業者） が甲の依頼を受け，宅地建物取引業者Ｂ（消費税の課税事業者）が乙の依頼を受けて，契約を成立させ，報酬を受領した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法に違反しないものはどれか。なお，免税業者のみなし仕入れ率については考慮しないものとする。(平成５年・問50)

２．「Ａは，甲の媒介依頼を受けて，甲所有の事務所ビルの1 室を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で，返還されないものをいう。）３００万円，借賃月額１３万円で，賃貸借契約を成立させ，甲から１４万円の報酬を受領した。」

４．「Ａは甲から代理依頼を，また，Ｂは乙から媒介依頼を受けて，共同して甲乙間に，甲所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額２４万円で成立させ，Ａは甲から２４万円，Ｂは乙から１２万円の報酬を受領した。」

【正解：違反する】

◆売買の媒介

1) 建物の代金を求める〔土地に消費税は課税されない。〕

　まず，建物の代金を求めます。消費税を含めて1,575万円ということは，その５/105が消費税なので，21で割って求めたものが消費税です。⇒　75万円

　したがって，建物の代金は，1,575万円-75万円=1,500万円　になります。

2) 報酬の限度額を速算式で求める

　建物＋宅地の合計 4,500万円の３％＋６万円＝136万円＋６万円＝141万円

　142万円では，報酬の限度額に違反します。

▼Ａが消費税課税業者だとすると，消費税を含めて，

　141万円＋141万円×0.05＝141万円＋70,500＝148万500円　が限度額になります。

２．「Ａは，甲の媒介依頼を受けて，甲所有の事務所ビルの1 室を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で，返還されないものをいう。）３００万円，借賃月額１３万円で，賃貸借契約を成立させ，甲から１４万円の報酬を受領した。」

【正解：違反しない】

◆権利金の授受がある貸借の媒介

　非居住用建物又は宅地の貸借で，権利金の授受がある場合は，権利金を売買代金とみなして報酬を算出する方法を用いることができます(平成16.２.18 国土交通省告示第６)。

　速算法〔200万円超〜400万円以下〕を使うと，報酬の上限は，300万円×４％＋２万円＝14万円　になります。

　Ａが甲から受領した１４万円はこの報酬の限度額ちょうどなので，宅建業法には違反しません。

▼借賃を基準とすると，Ａは，非課税業者であり，借賃１月分に相当する金額以内で報酬を受領することができるので，本肢の場合，甲から受領するのは13万円が限度額になります。

【正解：違反する】

◆交換の媒介

　　　　　交換契約
　甲 ――――――――― 乙
　｜代理　　　　　　　　　　　｜媒介
　Ａ (免税事業者）　　　　　 Ｂ (課税事業者）

1) 建物の代金を求める

　交換契約の媒介では，いずれか多い価額を基準として算出するので，本肢では，乙所有の建物４，２００万円（消費税及び地方消費税込み）を基準にします(告示第２)。

　乙所有の建物の代金を求めます。消費税を含めて4,200万円ということは，その５/105が消費税なので，21で割って求めたものが消費税です。⇒　200万円

　したがって，乙建物の代金は，4,200万円-200万円=4,000万円　になります。

2) 基準となる報酬の限度額を速算式で求める

　建物 4,000万円の３％＋６万円＝120万円＋６万円＝126万円

　Ａは免税事業者なので，126万円が報酬の限度額，

　Ｂは課税事業者なので，
　126万円＋126万円×0.05＝126万円＋6万3千円＝132万3千円が報酬の限度額です。

　Ａは甲から９８万円を受領しているので報酬の限度額内ですが，Ｂは乙から１３３万円を受領しているので報酬の限度額を超えて受領しています。したがって，Ｂは宅建業法に違反します。

４．「Ａは甲から代理依頼を，また，Ｂは乙から媒介依頼を受けて，共同して甲乙間に，甲所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額２４万円で成立させ，Ａは甲から２４万円，Ｂは乙から１２万円の報酬を受領した。」

【正解：違反する】

◆居住用建物の貸借の媒介

　　　　　　　賃貸借
　甲 ――――――――― 乙
　｜代理　　　　　　　　　　　｜媒介
　Ａ (免税事業者）　　　　　 Ｂ (課税事業者）

　居住用の建物の賃貸借の媒介・代理では，関係する宅建業者が受領する報酬の合計は借賃１ヵ月を超えることはできず，また，当事者の一方〔貸主又は借主〕から受領する報酬は承諾を得ている場合を除いて借賃の０.５ヵ月分を超えることはできません(告示第４，第５)。

　Ａ・Ｂは合計して借賃の１ヵ月分まで受領することができますが，本肢には承諾を得ているという記述はないため，Ａ・Ｂとも借賃の０.５ヵ月分が受領できる限度額になります。

　Ａ　借賃の０.５ヵ月分＝12万円

　Ｂ　借賃の０.５ヵ月分＋消費税＝12万円＋６千円＝12万６千円

　本肢では，Ａは甲から限度額を超えた２４万円の報酬を受領しているので，Ａは宅建業法に違反します。(Ｂは乙から限度額より少ない１２万円の報酬を受領しているので，違反しない。)