宅地建物取引業者Ａは，宅地の分譲を行っているテント張りの現地案内所において，宅地建物取引業者でないＢから宅地の購入の申込みを受け，自ら売主として，売買代金を４，０００万円とする売買契約を締結した。この場合に関する次の特約のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，有効なものはどれか。(平成７年・問45)

２．「『Ａが，契約の履行に着手するまでは，Ｂは支払い済みの手付金及び中間金を放棄して，Ａはその倍額を償還して，契約を解除することができる』 旨を特約した。」

４．「『Ｂが売買代金の支払いを履行できなかったときは，Ｂは，Ａに対する損害賠償金として，既に支払い済の手付金２００万円を充当するほか， ８００万円を支払う』 旨を特約した。」

【正解：有効】

◆民法の規定よりも有利な瑕疵担保責任

　宅建業者が自ら売主として，宅建業者ではない者との間で売買契約を締結するに際して，引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除いて，民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならず，この規定に反する特約は無効です(宅建業法40条)。

　民法では，売主が担保責任を負うのは瑕疵を発見したときから１年間とされており，本肢の＜瑕疵を発見した時から１年半＞は民法の規定よりも有利な特約なので，有効です。

２．「『Ａが，契約の履行に着手するまでは，Ｂは支払い済みの手付金及び中間金を放棄して，Ａはその倍額を償還して，契約を解除することができる』 旨を特約した。」

【正解：無効】

◆解約手附−手附の額の制限等

　宅建業者が，自ら売主として宅建業者ではない者との間で，宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは，その手附がいかなる性質のものであつても，当事者の一方が契約の履行に着手するまでは，買主はその手附を放棄して，当該宅建業者はその倍額を償還して，契約の解除をすることができます。この規定に反する特約で，買主に不利なものは無効です(宅建業法39条２項，３項)。

　本肢では，この＜手付金＞の定義が問題です。

　手付金等保全措置での手付金等には中間金が含まれますが，手附の額の制限等の規定での手付金には中間金は含まれません。

　したがって，「手付金に加えて中間金を放棄しなければ解除できない」というのは買主に不利な特約なので，無効です。

【正解：無効】

◆クーリングオフの規定による解除では，速やかに手付金その他の金銭を返還する

　クーリングオフの規定により申込みの撤回等が行われた場合，宅建業者は，申込者等に対し，速やかに，買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければなりません(宅建業法37条の２第３項)。

　この規定に反する特約で，買主などに不利なものは無効です(宅建業法37条の２第４項)。

４．「『Ｂが売買代金の支払いを履行できなかったときは，Ｂは，Ａに対する損害賠償金として，既に支払い済の手付金２００万円を充当するほか， ８００万円を支払う』 旨を特約した。」

【正解：無効】

◆損害賠償額の予定等の制限

　宅建業者が，自ら売主として，宅建業者ではない者との間で締結する宅地・建物の売買契約で，当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し，または違約金を定めるときは，これらを合算した額が代金の額の２０％を超えることとなる定めをしてはいけません。 この規定に反する特約は，代金の額の２０％を超える部分について無効となります(宅建業法38条)。

　代金は４，０００万円であり，損害賠償金１，０００万円では代金の２５％となるので，８００万円〔代金の２０％〕を超える部分について無効です。

▼債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償金として手付金を充当する特約そのものについては禁止されてはいません。