宅建過去問・宅建業法1995・平成７年・問46・媒介契約・報酬額の限度

宅建業法　実戦篇

報酬額の限度の過去問アーカイブス　平成７年・問46

次のア～ウの事例について，宅地建物取引業者Ａが受領することのできる報酬の最高限度額を多い順に並べたものはどれか。ただし，免税事業者については，消費税及び地方消費税 (みなし仕入れ率) は考慮しないものとする。(平成７年・問46)

ア	消費税課税事業者Ａは，Ｂの代理依頼を受けて，Ｂが所有する宅地を代金５，０００万円で売却する契約を成立させ，Ｂから報酬を受領した。
イ	消費税免税事業者Ａは，Ｃの媒介依頼を受けて，Ｃが所有する土地付建物を代金それぞれ宅地分７，０００万円及び建物分３，２００万円（消費税及び地方消費税込み）で売却する契約を成立させ，Ｃから報酬を受領した。
ウ	消費税免税事業者Ａは，Ｄ及びＥ双方の媒介依頼を受けて，Ｄが所有する宅地を代金５，２００万円でＤＥ間で売買契約を成立させ，Ｄ及びＥから報酬を受領した。

１．「ア・イ・ウ」

２．「イ・ウ・ア」

３．「ウ・ア・イ」

４．「ア・ウ・イ」

●法改正

問46全体に関連して平成９年に消費税率の変更〔３％から５％に〕がありました。このため，正解が変更になっています。(出題当時の正解は３)

▼平成９年(1997)４月１日より消費税率を３％から５％に引き上げ。２%の税率引き上げ分のうち１％を地方に配分する「地方消費税」を導入。

【正解】

１	２	３	４
×	×	×	○

ア	消費税課税事業者Ａは，Ｂの代理依頼を受けて，Ｂが所有する宅地を代金５，０００万円で売却する契約を成立させ，Ｂから報酬を受領した。

◆宅地の売買の代理

　Ｂ　―――――　買主
　｜代理を依頼
　Ａ　

　Ａは代理なので，媒介で一方から受領できる報酬の限度額の倍額を報酬として受領できます。400万円超の速算式を用いると，

　5,000万円×0.03＋６万円＝156万円

　になるので，この２倍の312万円が代理の報酬になります。

　また，本肢でのＡは課税事業者なので，消費税を加算すると

　312万円×1.05＝327万6,000円。

イ	消費税免税事業者Ａは，Ｃの媒介依頼を受けて，Ｃが所有する土地付建物を代金それぞれ宅地分７，０００万円及び建物分３，２００万円（消費税及び地方消費税込み）で売却する契約を成立させ，Ｃから報酬を受領した。

◆土地付建物の売買の媒介

　Ｃ　―――――　買主
　｜媒介を依頼
　Ａ　

1) 建物の代金を求める

　まず，建物の代金は，消費税・地方消費税相当分を控除して求めます。

　3,200万円×100/105＝320000/105　万円　←　分数のママにして計算を続けます。

2) 媒介で一方から受領できる報酬の限度額を400万円超の速算式を用いて求めます。

　7,000万円＋3,200万円×100/105＝1055000/105万円　←　土地と建物の代金の合計

　代金×３％＝1055000/105×3/100＝10550/35＝301.4285714・・・万円

　切捨てると　301万4,285円

　よって，代金×３％＋６万円＝301万4,285円＋６万円＝307万4,285円

　(本肢でのＡは免税事業者なので，みなし仕入れ率は考慮しなくてよい。)

ウ	消費税免税事業者Ａは，Ｄ及びＥ双方の媒介依頼を受けて，Ｄが所有する宅地を代金５，２００万円でＤＥ間で売買契約を成立させ，Ｄ及びＥから報酬を受領した。

◆双方からの媒介依頼－宅地の売買の媒介

　Ｄ　―――――　Ｅ
　　　＼　　　　　／
　　　　　　　｜代理を依頼
Ａ　
　　(Ｄ，Ｅから媒介を依頼される。)

1) 媒介で一方から受領できる報酬の限度額を400万円超の速算式を用いて求めます。

　代金×３％＋６万円＝5,200万円×0.03＋６万円＝156万円＋６万円

2) 双方から媒介を依頼されているので，1)の倍額がＤＥから受領する報酬の合計の限度額になります。

　162万円×２＝324万円

　(本肢でのＡは免税事業者なので，みなし仕入れ率は考慮しなくてよい。)

【正解：４】

　ア　327万6,000円。
　イ　307万4,285円
　ウ　324万

　これにより，ア＞ウ＞イ　の順になるので，４が正解になります。