宅地建物取引業者が３，０００万円の宅地の売買の媒介契約を締結しようとする場合において，当該業者が宅地の購入をしようとしている依頼者に対して行った次の説明のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，最も適切なものはどれか。(平成８年・問40)

２．「周辺の土地の価格が，最近５年間で２.５倍になっていますから，この土地の価格も今後５年間に２倍程度になることは確実です。」

４．「売買契約が成立したときは，宅地を購入されたお客様から，１００万円の報酬と別途消費税及び地方消費税をいただきます。」

【正解：適切】

◆従業者名簿の閲覧と記載事項

　宅建業者は，事務所ごとに所定の様式(施行規則別記様式８号の２)の従業者名簿を備え，従業者の氏名・住所・従業者証明書番号その他国土交通省令で定める事項を記載し，取引の関係者から請求があったときは閲覧させなければなりません(宅建業法48条３項・４項，施行規則17条の２第１項，同第２項)。

２．「周辺の土地の価格が，最近５年間で２.５倍になっていますから，この土地の価格も今後５年間に２倍程度になることは確実です。」

【正解：不適切】

◆断定的判断の提供の禁止

　宅建業者又はその代理人，使用人その他の従業者は，宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し，宅建業者の相手方等に対し，利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはいけません(宅建業法47条の２第１項)。

　本肢はこの規定に違反します。

▼＜相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定める行為＞として，

　宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し，宅建業者の相手方等に対し，

　　当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること

も禁止されています(宅建業法47条の２第３項，施行規則16条の12第１号イ)。

【正解：不適切】

◆媒介契約書〔３４条の２の書面〕の交付

　宅建業者は，宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは，遅滞なく，一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し，依頼者にこれを交付しなければなりません(宅建業法34条の２第１項)。

　本肢はこの規定に違反します。

４．「売買契約が成立したときは，宅地を購入されたお客様から，１００万円の報酬と別途消費税及び地方消費税をいただきます。」

【正解：不適切】

◆報酬の限度額

　宅建業者が売買の媒介をした時に一方から受領できる報酬の限度額は，

速算法〔代金が400万円超〕で計算すると，

　3,000万円×３％＋６万円＝90万円＋６万円＝96万円

なので，100万円〔消費税及び地方消費税を含まない。〕では宅建業法に違反します。