宅地建物取引業者Ａが自ら売主として，宅地建物取引業者でない買主Ｂと宅地 (価格５，０００万円) の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法及び民法の規定によれば，正しいものはどれか。(平成８年・問46)

２．「売買契約が 『宅地の引渡しまでに代金の一部として１，０００万円支払う』 条件の割賦販売であった場合で，Ｂが１，０００万円を支払い，Ａが宅地を引き渡すときは，Ａは，登記その他引渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。」

４．「『債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ１，０００万円とする』 旨の特約をした場合でも，損害賠償と違約金を合計した額は，１，０００万円となる。」

【正解：×】

◆手附の額の制限

　宅建業者が自ら売主として宅建業者ではない者と売買契約を締結する際に，代金の２０％を超える額の手付は受領できません(宅建業法39条１項)。⇒　手付として受領できるのは２０％以内。

　したがって，買主Ｂが手附放棄により契約解除する場合は，代金の２０％分(１,０００万円)については手附として放棄することになりますが，代金の２０％を超える額の５００万円(１,５００万円−１,０００万円)については上記の規定により手附としては扱われないので，Ｂは，不当利得として返還の請求をすることができます。

　したがって，買主が手付による解除をしたとき，代金の２０％を超える額については，返還しなければならないので，＜Ａは，受領した金銭を一切返還する必要はない＞とする本肢は誤りです。

２．「売買契約が 『宅地の引渡しまでに代金の一部として１，０００万円支払う』 条件の割賦販売であった場合で，Ｂが１，０００万円を支払い，Ａが宅地を引き渡すときは，Ａは，登記その他引渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。」

【正解：×】昭和59年・問48・肢２，

◆所有権留保等の禁止

　宅建業者が自ら売主として宅建業者ではない者に対して割賦販売をする場合に，代金の３０％を超える支払を受けているときには，原則として，引き渡すまでに，登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければいけません(宅建業法43条１項)。

　しかし，本肢では代金の２０％しか受領していないので，登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなくても，宅建業法には違反しません。

　したがって，本肢は誤りです。

▼所有権留保とは

　不動産の売買の場合，売買の目的物を引き渡しても，買主から代金全額の支払があるまでは，売主が売買の目的物の所有権を留保することをいいます。

　具体的には，割賦販売で支払代金が残っている場合に，＜引渡しはしても，代金全額の支払が済むまでは所有権移転登記をしない＞等のことをいいます。

【正解：×】

◆賠償額の予定　(民法420条１項)

　民法では，当事者が損害賠償の予定額の定めをしたときは，実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明しても，特約がない限り〔実際に被った損害が予定額を上回るときは予定額を超えて請求できるなど〕，予定額を超えて損害賠償の請求をすることはできないとされています。

　本肢は，＜実際に被った損害の額を証明できるときは，１，０００万円を限度として，予定額を超える額の損害賠償を請求することができる。＞としているので，誤りです。

４．「『債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ１，０００万円とする』 旨の特約をした場合でも，損害賠償と違約金を合計した額は，１，０００万円となる。」

【正解：○】

◆損害賠償額の予定等の制限

　宅建業者が自ら売主として宅建業者ではない者と売買契約を締結する場合，債務不履行を理由とする損害賠償の予定額と違約金の合計について代金の２０％を超える定めをすることはできず，代金の２０％を超える定めをしても，２０％を超える部分については無効とされています(宅建業法38条１項，２項)。

　したがって，損害賠償の予定額１，０００万円，違約金の額を１，０００万円とする 旨の特約をした場合，損害賠償と違約金を合計した額は１，０００万円に圧縮されることになります。