宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合の宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(平成10年・問41)

２．「敷金の授受の定めがあるときは，当該建物の借賃の額のほか，敷金の額及び授受の目的についても説明しなければならない。」

４．「当該建物が，建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である場合で，同条第４項に規定する共用部分に関する規約の定め　（その案を含む。）　があるときは，その内容を説明しなければならない。」

【正解：×】

◆容積率と建ぺい率

　建物の貸借の媒介・代理では，容積率や建ぺい率の制限について説明する必要はありません。したがって，本肢は誤りです。

　ただし，売買・交換(その媒介・代理)，宅地の貸借の媒介・代理では，重要事項として説明する必要があります(宅建業法35条１項２号，施行令３条１項２号，同２項)。

▼建物の貸借で説明しなければならない法令上の制限としては，以下のものがあります。(覚える必要はなく，ザッと見ておくだけで充分です。)(宅建業法35条１項２号，施行令３条３項)

　このほか，＜「土砂災害警戒区域」内にある旨，「造成宅地防災区域」内にある旨＞は，建物の貸借の媒介でも説明しなければなりません(宅建業法35条１項14号，施行規則16条の４の３第１号，第２号)。

２．「敷金の授受の定めがあるときは，当該建物の借賃の額のほか，敷金の額及び授受の目的についても説明しなければならない。」

【正解：×】

◆借賃以外に授受される金銭の額，授受の目的

　借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的については，重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条１項７号)。敷金もこれに該当します。

　しかし，借賃の額については，３５条の重要事項として説明する必要はないので，本肢は誤りです。借賃の額については３７条書面の記載事項です。

●借賃以外に授受される金銭の額・目的・授受の時期

【正解：○】

◆契約期間及び契約の更新に関する事項

　契約期間及び契約の更新に関する事項は，定めがなくても必ず説明しなければならない事項です(宅建業法35条１項14号，施行規則16条の４の３第７号)。

　借主になろうとする者にとっては，契約期間や契約の更新については必ず知っておかなければならない事項ですから，重要事項で説明しないわけにはいきません。

▼以下のものも説明義務があることに注意してください(施行規則16条の４の３第８号)。

　・定期借地権(借地借家法22条，建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権は対象外)，
　・定期建物賃貸借(借地借家法38条１項)，
　・終身建物賃貸借(高齢者の居住の安定確保に関する法律56条)

４．「当該建物が，建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である場合で，同条第４項に規定する共用部分に関する規約の定め　（その案を含む。）　があるときは，その内容を説明しなければならない。」

【正解：×】

◆共用部分に関する規約の定め

　マンションの専有部分の貸借の媒介では，専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め【案も含む】があるときは，その内容を説明しなければいけませんが(宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第３号)，

　共用部分に関する規約の定めは，貸借の媒介では説明する必要はないので，本肢は誤りです。

▼マンションの専有部分の貸借の媒介で特有のものは，以下の２つだけです(宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第３号，８号)。

・専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め

・当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは，その委託を受けている者の氏名及び住所（法人にあっては，その商号又は名称及びその主たる事務所の所在地）