Ａ (個人) の宅地建物取引業法の免許 (以下この問において「免許」という) に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(平成14年・問30)

２．「Ａが，土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を，甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合，Ａは免許を必要としない。」

４．「Ａが，賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ，賃借人に自らまたは宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合，Ａは免許を必要としない。」

▼宅地・・・(1)建物の敷地に供せられる土地。〔建物を建てる目的で取引される場合も含む。〕登記簿上の地目や現況の用途は関係ない。

(2)用途地域内で『政令で定める公共の用に供する施設〔道路・河川・水路・公園・広場〕の用に供せられている土地』以外の土地。登記簿上の地目は関係ない。政令で定める公共施設が計画されている予定地も宅地になる。

【正解：×】

◆媒介を依頼して宅地を不特定多数に売却

　競売により取得した土地であっても，複数の宅地の売却を繰り返し行うのは，宅建業に該当し，宅建業の免許を必要とします。宅地建物取引業者に売却の媒介や代理を依頼する場合でもこのことに変わりはありません。

２．「Ａが，土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を，甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合，Ａは免許を必要としない。」

【正解：×】

◆都道府県や市町村から売却の代理

　宅地の売却の代理を繰り返し行うのは，宅建業に該当し，宅建業の免許を必要とします。

【正解：×】

◆組合方式による住宅建設

　「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(国土交通省)によれば，組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募り，自らは組合員となることなく，当該組合員による住宅の建築のため，宅地の購入の媒介を繰り返し行うのは，宅建業に該当し，宅建業の免許を必要とします。

なお、組合員の募集が宅地又は建物が不特定のまま行われる場合にあっても、宅地又は建物が特定された段階から宅地建物取引業法が適用されることとなる。

(2) 破産管財人は、破産財団の管理処分権を有し、裁判所の監督の下にその職務として財産の処分及び配分を行うものであり、破産財団の換価のために自らの名において任意売却により宅地又は建物の取引を反復継続的に行うことがあるが、当該行為は、破産法に基づく行為として裁判所の監督の下に行われるものであることにかんがみ、法第２条２号にいう「業として行なうもの」には該当せず、当該行為を行うに当たり法第３条第１項の免許を受けることを要さないものとする。

　ただし、当該売却に際しては、必要に応じて、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼することにより、購入者の保護を図ることが望ましい。

４．「Ａが，賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ，賃借人に自らまたは宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合，Ａは免許を必要としない。」

【正解：○】

◆転貸は，宅建業に該当しない

　『賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ，賃借人に自らまたは宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為』は，簡単に言えば，『転貸』をすることです。

　転貸することは宅地建物取引業には該当しないので，宅建業の免許は不要です。