宅地建物取引業者Ａが行う宅地建物取引業法第３５条の重要事項の説明に関する次の記述のうち，同条の規定に違反しないものはどれか。(平成14年・問37)

２．「Ａは，マンションの分譲を行うに際し，当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるＡは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったが，これについては説明しなかった。」

４．「Ａは，建物の売買の契約を行うに際し，当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能表示評価を受けた新築住宅であったが，その旨説明しなかった。」

【正解：違反する】

◆工事完了前の建物の形状，構造

　建築工事完了前の建物の売買の契約を締結する前には，建物の完成時における主要構造部，内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について，図面を必要とする場合は図面を交付して，重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条１項５号，施行規則16条)。

　説明しないときは，宅建業法に違反します。

２．「Ａは，マンションの分譲を行うに際し，当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるＡは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったが，これについては説明しなかった。」

【正解：違反する】

◆特定の者にのみ，維持修繕費用・管理費用を減免する旨の規約の定め

　マンションの専有部分の売買特有の重要事項として，＜当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額＞，＜当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額 ＞があります (宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第６号・第７号)。

　マンションでは，区分所有者は，維持修繕費用や管理費用を支払わなければならないので，重要事項として説明するのは当然ですが，これらが規約の定めによって，特定の者〔多くは，そのマンションの分譲業者〕に減免されている場合があります。

　そのような場合では，もし，長期にわたってそのマンションの専有部分で売り残りがあると，その分の管理費用や維持修繕費用が充分に集まらないために，そのマンションの管理や維持修繕に齟齬をきたすことになりかねません。

　そのため，減免する規約〔案を含む〕があるときは，必ず，重要事項として説明しなければなりません (宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第５号)。

　説明しないときは，宅建業法に違反します。

【正解：違反しない】

◆維持修繕の実施状況

　マンションの維持修繕状況は，中古のマンションの専有部分を買おうとするときの判断材料となるので，非常に重要です。

　そのため，＜当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは，その内容＞を重要事項として説明しなければなりません (宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第９号)。

　しかし，記録が保存されていない場合には，その旨を説明すれば足りるので，本肢の記述は正しいことになります。

４．「Ａは，建物の売買の契約を行うに際し，当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能表示評価を受けた新築住宅であったが，その旨説明しなかった。」

【正解：違反する】

◆住宅性能評価

　売買の対象となる建物が，住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは，その旨を重要事項として説明することになっているので(宅建業法35条１項14号，施行規則16条の４の３第５号)，説明しないと宅建業法に違反します。

▼住宅性能評価書〔国土交通省令で定める標章を付した評価書〕は，国土交通大臣の登録を受けた住宅性能評価機関によって交付されます(住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項)。