売主Ａ、買主Ｂの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Ｃが媒介をした場合の次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問いにおいて 「法」 という。) に違反しないものはどれか。(平成17年・問39)

２．「Ｃの従業者である取引主任者がＢに対して重要事項説明を行う際に、Ｂから請求がなかったので、宅地建物取引主任者証を提示せず重要事項説明を行った。」

４．「ＡとＢどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Ｃは契約締結後に重要事項説明をする旨ＡとＢの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。」

【正解：違反する】

◆３７条書面の交付義務

　契約書面 (３７条書面)　は，当事者間の契約内容をめぐる紛争を回避するために契約内容の明確化を図る趣旨で交付義務としているものである(宅建業法37条１項，２項)。

　売主と買主の同意があったからといって，媒介の業者が交付しなくてもよいことにはならないので，Ｃは宅建業法に違反する。

▼３７条書面の交付義務に違反すると，監督処分としては１年以内の業務停止処分 (情状が重いときは免許取消し)(宅建業法65条２項２号)，罰則は５０万円以下の罰金(宅建業法83条２項)。

２．「Ｃの従業者である取引主任者がＢに対して重要事項説明を行う際に、Ｂから請求がなかったので、宅地建物取引主任者証を提示せず重要事項説明を行った。」

【正解：違反する】

◆取引主任者証の提示義務

　取引主任者は，相手方等から請求がなくても，重要事項説明時には，取引主任者証を提示しなければならない(宅建業法35条４項)。

【正解：違反しない】

◆３７条書面の交付時に，説明義務はない

　宅建業者は，３７条書面の交付義務があるが，義務付けられているのは取引主任者に記名押印させて交付するだけであり，説明することまでは義務付けられていないので，宅建業法には違反しない(宅建業法37条)。

４．「ＡとＢどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Ｃは契約締結後に重要事項説明をする旨ＡとＢの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。」

【正解：違反する】

◆重要事項説明の時期

　重要事項説明は，相手方等の意思決定の判断材料として義務付けられているものであり，契約が成立するまでの間にしなければならない(宅建業法35条１項)。

　買主や売主の了解を得たとしても，契約成立後に重要事項説明をするのは，宅建業法に違反する。