宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに宅地 (造成工事完了済み) を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、当該宅地の分譲価額は４，０００万円とする。 (平成17年・問42)

２．「Ａは、手付金１００万円をＢから受領した後、中間金として６００万円を受領したが、中間金６００万円についてのみ保全措置を講じた。」

４．「ＡとＢは、「宅地に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がＡの責めに帰すものでないときは、Ａは担保責任を負わない」旨の特約を定めた。」

【正解：違反しない】

◆完成物件での手付金等の保全措置

　自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との売買契約の締結に際して，代金の２０％(本肢では８００万円)を超える額を手附として受領することはできない(宅建業法39条１項)。

　また，自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との完成物件の売買契約の締結に際して，手付金等が代金の１０％以下，かつ，１，０００万円以下であるときは，手付金等の保全措置を講じる必要はない(宅建業法41条の２第１項，施行令３条の２)。

　したがって，「手附の額」(２０％以下)及び「保全措置を講じなかったこと」とも，宅建業法には違反しない。

▼自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との完成物件の売買契約の締結に際して，手付金等が代金の額の１０％超，又は，１，０００万円超であるときは，手付金等の保全措置を講じなければならない(宅建業法41条の２第１項，施行令３条の２)。

◆手附の額の制限−手付金等保全措置を講じても代金の２０％超の手附は受領できない

　この問題で問うているのは，保全措置ではなく，手附の額の制限に違反しているかどうかなので，問題文中に，未完成物件・完成物件のどちらなのか書いてなくても，正誤の判断をすることはできます。

　宅建業者は，自ら売主となる宅地又は建物の売買契約を宅建業者ではない者と締結するに際して，代金の額【消費税等を含む】の２０％を超える額の手附を受領することはできません(宅建業法39条１項)。

　手付金の保全措置を講じても，このことに変わりはないので，本肢は誤りです。

▼本肢では，「宅地の引渡し前」という文言があるので，いぶかしく思ったかもしれません。これは，手付金等が引渡し前に支払われるものをいうために，問題文中に出てきたもので，深い意味はありません。

２．「Ａは、手付金１００万円をＢから受領した後、中間金として６００万円を受領したが、中間金６００万円についてのみ保全措置を講じた。」

【正解：違反する】

◆手付金等の定義

　手付金等には，手付金のほか，中間金等も含む。

　本肢では，保全措置が必要かどうかについては，手付金１００万円＋中間金６００万円の合計７００万円で考えなければならない。

　分譲価額は４，０００万円で，７００万円は完成物件で保全措置の必要な１０％〔400万円〕を超えているので，中間金６００万円を受領する前に，保全措置を講じなければならない。

　したがって，Ａは，保全措置を講じなければ，宅建業法に違反する。

【正解：違反する】

◆瑕疵担保責任の特約の制限−瑕疵担保責任を負うべき期間

　自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との売買契約の締結に際して，瑕疵担保責任の行使期間を＜引渡しの日から２年以上＞とする特約をすることができるが，＜売買契約を締結してから２年間＞とする」旨の特約を定めても無効なので，Ａは，宅建業法に違反する(宅建業法40条１項，２項)。

　　契約締結　　引渡し　　　　　　　契約締結から２年　　　　引渡しから２年

　―●―――――●―――――――●―――――――――●―――

　契約締結から２年とすると，買主が瑕疵担保責任を追及できる期間の終了時点が早くなるので，買主にとっては不利になる。

▼瑕疵担保責任の行使期間を＜引渡しの日から２年以上＞とするよりも，買主に不利な特約を定めた場合は，民法の原則に立ち返り，買主が瑕疵の事実を知ったときから１年以内に，買主は契約の解除又は損害賠償の請求をすることができることになる(民法570条，566条２項)。

　ただし，判例によれば，瑕疵担保による損害賠償請求権にも消滅時効の適用があり，引渡しを受けたときから１０年を経過すると消滅時効にかかり，瑕疵担保による損害賠償を請求することはできなくなる(平成13.11.27)。

４．「ＡとＢは、「宅地に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がＡの責めに帰すものでないときは、Ａは担保責任を負わない」旨の特約を定めた。」

【正解：違反する】

◆瑕疵担保責任の特約の制限−民法の規定よりも買主に不利な規程は無効

　判例では，瑕疵担保責任は売主の無過失責任であり，民法上では売主の担保責任は任意規定であっても，宅建業法上は売主が瑕疵担保責任を免れることはできない。

　つまり，＜その瑕疵が売主Ａの帰責事由によるものではないときは，Ａは担保責任を負わない＞旨の特約は，宅建業法での規定よりも不利な特約となり，その特約は無効となる(宅建業法40条１項，２項)。この場合，瑕疵の事実を知ったときから１年以内に，買主Ｂは契約の解除又は損害賠償の請求をすることができることになる。⇒肢３参照。

　したがって，Ａは，宅建業法に違反する。