宅地建物取引業者Ａ (消費税課税事業者) は、Ｂ所有の建物について、Ｂ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、 1か月分の借賃は１３万円、保証金(Ｃの退去時にＣに全額返還されるものとする。)は３００万円とする。　(平成19年・問42)

１　建物が店舗用である場合、ＡがＣから受け取ることができる報酬の限度額は、147,000円である。

２　Ａは、媒介報酬の限度額のほかに、Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Ｂから受け取ることができる。

３　建物が居住用である場合、ＡがＢ及びＣから受け取ることができる報酬の限度額は、Ｂ及びＣの承諾を得ているときを除き、それぞれ68,250円である。

４　定期借家契約の契約期間が終了した直後に、ＡがＢＣ間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にＡが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。

　肢２　依頼によらない広告については，広告料金相当額を請求することはできない

　肢３　居住用の建物の貸借では，＜媒介契約締結時にその承諾を得なければ，一方から受け取ることのできる報酬の限度額は，借賃の０．５か月分＋消費税等相当額＞という制限がある

　肢４　定期借家契約の再契約の媒介−新規の借家契約を成立させた場合と同じ。
　　　　　⇒　宅建業者が受け取る報酬については，宅建業法が適用され，制限を受ける。

１　建物が店舗用である場合、ＡがＣから受け取ることができる報酬の限度額は、147,000円である。

【正解：×】

◆非居住用建物の貸借　

　居住用ではない建物や宅地の貸借では，権利金〔その名義に関係なく，権利設定の対価として支払われる金銭で，後日に返還されないものをいう。〕を売買価額とみなして，報酬計算をすることができるという特例があります(告示第六)。

　しかし，本問題の場合，支払われたのは権利金ではなく，保証金なので，この特例は適用されません。

　したがって，本肢の場合に，宅建業者ＡがＢ，Ｃから受け取ることができる報酬の合計の限度額は，借賃１ヵ月＋その５％(消費税等相当額)〔\136,500〕になります(告示第四前段)。

　また，居住用ではない建物や宅地の貸借では，居住用建物の貸借の場合の「承諾を得なければ，一方から受け取ることのできる報酬の限度額は，借賃の０．５か月分＋消費税等相当額」という縛りはないので(告示第四後段)，

　宅建業者ＡがＣから受け取ることができる報酬の限度額は，借賃１か月分＋その５％(消費税等相当額)〔\136,500〕になります。

　本肢では，\147,000　になっているので，誤りです。

２　Ａは、媒介報酬の限度額のほかに、Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Ｂから受け取ることができる。

【正解：×】

◆依頼によらない広告については，広告料金相当額を請求することはできない

　宅建業者は，依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については，報酬とは別に，依頼者に請求できます(告示第七)。

　本肢では，＜Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Ｂから受け取ることができる。＞としているので，誤りです。

３　建物が居住用である場合、ＡがＢ及びＣから受け取ることができる報酬の限度額は、Ｂ及びＣの承諾を得ているときを除き、それぞれ68,250円である。

【正解：○】

◆居住用建物の貸借

　建物の貸借の媒介では，宅建業者が貸主，借主から受け取ることができる報酬の合計の限度額は，借賃１ヵ月＋その５％(消費税等相当額)〔本肢では，\136,500〕になります(告示第四前段)。

　また，居住用の建物の貸借では，＜媒介契約締結時にその承諾を得なければ，一方から受け取ることのできる報酬の限度額は，借賃の０．５か月分＋消費税等相当額＞という制限があるので(告示第四後段)，

　宅建業者ＡがＢ及びＣから受け取ることができる報酬の限度額は，それぞれ借賃０．５か月分＋その５％(消費税等相当額)〔\65,000×1.05＝\68,250〕になります。

４　定期借家契約の契約期間が終了した直後に、ＡがＢＣ間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にＡが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。

【正解：×】

◆定期借家契約の再契約の媒介

　「定期借家契約の再契約を成立させた場合」という文言に惑わされてはいけません。定期借家契約には更新がないので，以前の定期借家契約そのものは終了しています。

　したがって，本肢では，媒介によって新規の借家契約を成立させた場合と同じと考えればよいので，当然，宅建業者Ａが受け取る報酬については，宅建業法が適用されます。