宅地建物取引業者Ａ及び宅地建物取引業者Ｂ (共に消費税課税事業者) が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。(平成20年・問43)

１　Ａが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の一方から受けることができる報酬の限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の１.０５か月分である。

２　Ａが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の１.０５か月分以内であれば、Ａは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。

３　Ａが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、１か月の借賃２５万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金３１５万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Ａは依頼者の双方から合計で３０万円の報酬を受けることができる。

４　Ａは売主から代理の依頼を、Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金４，０００万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から２６４万６，０００円、Ｂは買主から１３２万３，０００円の報酬をそれぞれ受けることができる。

　難易度が高いとはいえないのですが，正答率が低いのは，苦手意識によるものと考えられます。苦手意識の克服が課題です。

　肢２　事業用建物の媒介の報酬

　肢３　権利金の授受がある場合の特例

　肢４　売主，買主の双方に別々の宅建業者が媒介または代理としてついている場合

・宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額　(告示)

・宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

１　Ａが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の一方から受けることができる報酬の限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の１.０５か月分である。

【正解：×】

◆居住用貸借の媒介の特則
　−依頼にあたって承諾を得ていなければ，借賃の一月分の０．５２５倍以内　

※媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除く。

　居住用建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬は，当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ていれば，

　借賃の一月分の０．５２５倍に相当する金額を超えて一月分の１．０５倍まで

受領することができます(告示第四後段)。

　ただし，この承諾は＜媒介の依頼を受けるに当たって得ておくことが必要＞であり，依頼後に承諾を得た場合は，借賃の一月分の０．５２５倍に相当する金額を超えて受領することはできないとされています(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)。

　本肢では，「依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合」となっているので，誤りです。

２　Ａが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の１.０５か月分以内であれば、Ａは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。

【正解：○】

◆非居住用建物・宅地の貸借の媒介

　⇒　借賃の一月分の１．０５倍以内であれば，依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい

　貸借の媒介では，依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。）の合計額は，当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まない。）の一月分の１．０５倍以内＜借賃の一月分に消費税等相当額を合わせたものの金額以内＞です(告示第四前段)。

　非居住用建物，宅地の貸借の媒介では，報酬の合計額がこの限度額内であれば依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく，また，依頼者の一方のみから報酬を受けることもできます(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)。

３　Ａが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、１か月の借賃２５万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金３１５万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Ａは依頼者の双方から合計で３０万円の報酬を受けることができる。

【正解：×】

◆権利金の授受がある場合の特例

　非居住用建物，宅地の貸借の媒介で，権利金 (権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含まない。)　の授受がある場合では，賃料の一月分から計算する肢２の報酬規定のほかに，権利金を売買代金とみなして，売買契約の媒介のときの報酬計算をすることができます(告示第六)。

1) 権利金の金額を求める

　本肢の場合，３１５万円には消費税相当額が含まれているので，まず権利金の金額を算出する必要があります。

　　　　⇒　３１５万円×１００/１０５＝３００万円

2) 依頼者の一方から受ける報酬の限度額〔税抜きの基準額〕を求める
　⇒　売買代金２００万円超〜４００万円以下の場合の報酬計算

　＜即算式＞　売買代金×４％＋２万円　: ３００万円×１００/１０５＋２万円＝１４万円

　これに，消費税等相当額を加えます。

　消費税等相当額 : １４万円×５/１００＝７千円

　∴　消費税等相当額を含めた報酬の限度額　１４万７千円

3) 依頼者の双方から受領できる報酬の限度額を求める

　2) の２倍なので，２９万４千円。

　したがって，本肢の３０万円は，
　依頼者の双方から受領できる報酬の限度額を超えているので，誤りです。

４　Ａは売主から代理の依頼を、Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金４，０００万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から２６４万６，０００円、Ｂは買主から１３２万３，０００円の報酬をそれぞれ受けることができる。

【正解：×】

◆複数の宅建業者が介在する場合−

　売主　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・　買主　　
　｜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｜
　宅建業者Ａ　　　　　　　　　　　　宅建業者Ｂ
　〔代理〕　　　　　　　　　　　　　　　〔媒介〕

　売主・買主の双方に，別々の宅建業者が媒介または代理として依頼を受けている場合，

　宅建業者Ａ，Ｂが受領する報酬の合計額は，依頼者の一方から受ける報酬の限度額として告示第二で定める額の２倍以内

とされています(告示第二，第三，宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方第４６条第１項関係２(2))。

　1) 依頼者の一方から受ける報酬の限度額 (税抜きの基準額) を求める

　〔即算式〕　４，０００万円×３％＋６万円＝１２６万円

　2) 消費税等相当額を求める

　１２６万円×５/１００＝６万３千円

　3) 税抜きの基準額＋消費税等相当額

　　１２６万円＋６万３千円＝１３２万３千円

　したがって，売主，買主からＡＢが受領する報酬の合計額は，この２倍以内，つまり，２６４万６，０００円以内でなけれなりません。

　本肢は，Ａが受領する報酬だけで２６４万６，０００円なので，２倍以内とするこの規定に反しています。本肢は誤りです。

(1) 複数の宅地建物取引業者が一個の宅地又は建物の売買又は交換（以下「一個の売買等」という。）の媒介をしたときは、その複数の宅地建物取引業者が依頼者の一方から受領する報酬額の総額が告示第二の計算方法により算出した金額以内でなければならない。

(2) 複数の宅地建物取引業者が一個の売買等の代理又は代理及び媒介をしたときは、その複数の宅地建物取引業者が受領する報酬額の総額が告示第二の計算方法により算出した金額の２倍以内でなければならない。