宅建過去問 宅建業法

報酬額の制限の過去問アーカイブス 平成20年・問43 

貸借の媒介,複数の宅建業者が一の取引に介在している場合の報酬


宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B (共に消費税課税事業者) が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。(平成20年・問43)

1 が単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、が依頼者の一方から受けることができる報酬の限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.05か月分である。

2 が単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、が依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.05か月分以内であれば、は依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。

3 が単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金315万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、は依頼者の双方から合計で30万円の報酬を受けることができる。

4 は売主から代理の依頼を、は買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、は売主から264万6,000円、は買主から132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。

<コメント>  
 正解肢以外の肢には,トラップ (罠) がいろいろと仕掛けられていますが,正解肢そのものはアッサリしている問題です。

 難易度が高いとはいえないのですが,正答率が低いのは,苦手意識によるものと考えられます。苦手意識の克服が課題です。

●出題論点●
 肢1 居住用建物の媒介の特則 承諾は媒介の依頼を受けた場合に限られる

 肢2 事業用建物の媒介の報酬

 肢3 権利金の授受がある場合の特例

 肢4 売主,買主の双方に別々の宅建業者が媒介または代理としてついている場合

【正解】

× × ×

 正答率  42.5%
 <参考>国土交通省

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 (告示)

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

1 が単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、が依頼者の一方から受けることができる報酬の限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.05か月分である。

【正解:×

◆居住用貸借の媒介の特則
 −依頼にあたって承諾を得ていなければ,借賃の一月分の0.525倍以内 

依頼者の双方から受けることのできる報酬の額
(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。)
の合計額
当該宅地又は建物の借賃
一月分の1.05倍以内
<居住用建物の賃貸借の媒介>

依頼者の一方から
受けることのできる報酬の額

借賃の一月分の0.525倍に相当する
金額以内

媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合除く

 居住用建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬は,当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ていれば,

 借賃の一月分の0.525倍に相当する金額を超えて一月分の1.05倍まで

受領することができます(告示第四後段)

 ただし,この承諾は<媒介の依頼を受けるに当たって得ておくことが必要>であり,依頼後に承諾を得た場合は,借賃の一月分の0.525倍に相当する金額を超えて受領することはできないとされています(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)

 本肢では,「依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合」となっているので,誤りです。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 (国土交通省)

「居住の用に供する建物」とは、専ら居住の用に供する建物を指すものであり、居住の用に供する建物で事務所、店舗その他居住以外の用途を兼ねるものは含まれない

この依頼者の承諾は、宅地建物取引業者が媒介の依頼を受けるに当たって得ておくことが必要であり、依頼後に承諾を得ても後段に規定する承諾とはいえず、後段の規制を受けるものである。

2 が単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、が依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.05か月分以内であれば、は依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。

【正解:

◆非居住用建物・宅地の貸借の媒介

 ⇒ 借賃の一月分の1.05倍以内であれば,依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい

 貸借の媒介では,依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。)の合計額は,当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まない。)の一月分の1.05倍以内<借賃の一月分に消費税等相当額を合わせたものの金額以内>です(告示第四前段)

 非居住用建物,宅地の貸借の媒介では,報酬の合計額がこの限度額内であれば依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく,また,依頼者の一方のみから報酬を受けることもできます(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)

3 が単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金315万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、は依頼者の双方から合計で30万円の報酬を受けることができる。

【正解:×

◆権利金の授受がある場合の特例

 非居住用建物,宅地の貸借の媒介で,権利金 (権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含まない。) の授受がある場合では,賃料の一月分から計算する肢2の報酬規定のほかに,権利金を売買代金とみなして,売買契約の媒介のときの報酬計算をすることができます(告示第六)

1) 権利金の金額を求める

 本肢の場合,315万円には消費税相当額が含まれているので,まず権利金の金額を算出する必要があります。

    ⇒ 315万円×100/105=300万円

2) 依頼者の一方から受ける報酬の限度額〔税抜きの基準額〕を求める
 ⇒ 売買代金200万円超〜400万円以下の場合の報酬計算

 <即算式> 売買代金×4%+2万円 : 300万円×100/105+2万円=14万円

 これに,消費税等相当額を加えます。

 消費税等相当額 : 14万円×5/100=7千円

 ∴ 消費税等相当額を含めた報酬の限度額 14万7千円

3) 依頼者の双方から受領できる報酬の限度額を求める

 2) の2倍なので,29万4千円。

 したがって,本肢の30万円は,
 依頼者の双方から受領できる報酬の限度額を超えているので,誤りです。

4 は売主から代理の依頼を、は買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、は売主から264万6,000円、は買主から132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。

【正解:×

◆複数の宅建業者が介在する場合−

 売主  ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 買主  
 |                   |
 宅建業者            宅建業者
 〔代理〕               〔媒介〕

 売主・買主の双方に,別々の宅建業者が媒介または代理として依頼を受けている場合,

 宅建業者が受領する報酬の合計額は,依頼者の一方から受ける報酬の限度額として告示第二で定める額の2倍以内

とされています(告示第二,第三,宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方第46条第1項関係2(2))

 1) 依頼者の一方から受ける報酬の限度額 (税抜きの基準額) を求める

 〔即算式〕 4,000万円×3%+6万円=126万円

 2) 消費税等相当額を求める

 126万円×5/100=6万3千円

 3) 税抜きの基準額+消費税等相当額

  126万円+6万3千円=132万3千円

 したがって,売主,買主からABが受領する報酬の合計額は,この2倍以内,つまり,264万6,000円以内でなけれなりません。

 本肢は,が受領する報酬だけで264万6,000円なので,2倍以内とするこの規定に反しています。本肢は誤りです。

●整理●

 売主または買主のうちの一方が宅建業者に媒介を依頼し,他方が他の宅建業者に代理を依頼した場合,

・媒介または代理の宅建業者が依頼者から受領する報酬の合計が,基準額×2+消費税等相当額〔またはみなし仕入れ率〕の範囲にある 

 のであれば,

媒介の宅建業者は,<基準額+消費税等相当額>を限度に,報酬を受領できます。

代理の宅建業者は,<基準額×2+消費税等相当額>を限度に,報酬を受領できます。

 上記の三つの制限の範囲内で,複数の宅建業者は,依頼者のそれぞれから受領する報酬の額,割合等について自由に設定できます。

 複数の宅建業者が介在する報酬の計算問題では,上記の三つの制限が問題を解くキーになります。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 (国土交通省)
2 複数の宅地建物取引業者が介在する媒介について

(1) 複数の宅地建物取引業者が一個の宅地又は建物の売買又は交換(以下「一個の売買等」という。)の媒介をしたときは、その複数の宅地建物取引業者が依頼者の一方から受領する報酬額の総額が告示第二の計算方法により算出した金額以内でなければならない。

(2) 複数の宅地建物取引業者が一個の売買等の代理又は代理及び媒介をしたときは、その複数の宅地建物取引業者が受領する報酬額の総額が告示第二の計算方法により算出した金額の2倍以内でなければならない


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