宅地建物取引業法第３７条の２ (事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等) の規定に基づく宅地または建物の買受けの申込みの撤回または売買契約の解除に関する記述のうち，正しいものはどれか。(昭和56年・問47)

２．「申込みの撤回または契約の解除は，売主である宅地建物取引業者が契約の履行に着手した後においては，もはやすることはできない。」

４．「申込みの撤回または契約の解除は，書面によってしなければ，その効力を生じない。」

　クーリングオフは，書面によって行使しなければならず，申込者又は買主がクーリングオフをする旨の書面を発したときにその効力が生じる。〔発信主義〕

　ただし，以下の場合はクーリングオフをすることはできない。

　・申込者又は買主が，物件の引渡しを受け，かつ，代金を全額支払ったとき(宅建業法・37条の２・第１項第２号)

　・業者が，撤回等を行うことができる旨及びその方法を，国土交通省令で定める事項を記載した書面を交付して，告げた日から起算して８日を経過したとき(宅建業法・37条の２・第１項第１号，施行規則・16条の６)

▼手付放棄による解除や，瑕疵担保責任による解除，契約不履行による解除などの民法上の解除事由による解除は，クーリングオフとは別個にすることができる。

▼宅建業者は，クーリングオフによる損害賠償や違約金の支払を要求することはできない。

【正解：×】

◆クーリングオフをする旨の書面を発したときに効力が生じる

　クーリングオフは，申込者又は買主がクーリングオフをする旨の書面を発したときにその効力が生じます。〔発信主義〕(宅建業法・37条の２・第２項)

２．「申込みの撤回または契約の解除は，売主である宅地建物取引業者が契約の履行に着手した後においては，もはやすることはできない。」

【正解：×】

◆書面を交付してクーリングオフの方法等の説明を受けた日から起算して８日以内ならば，クーリングオフをすることができる　

　⇒　売主の業者が契約の履行に着手していても期間内ならばクーリングオフをすることができる

　売主である宅地建物取引業者が契約の履行に着手した後にすることはできないのは，手付放棄による契約解除であり(民法547条１項，宅建業法・39条２項)，

　クーリングオフは，自ら売主である業者が撤回等を行うことができる旨及びその方法を国土交通省令で定める事項を記載した書面を交付して告げた日から起算して８日以内であれば，宅建業者が契約の履行に着手した後でも，行使することができます。(宅建業法・37条の２・第１項，施行規則16条の６)

【正解：×】

◆書面を交付してクーリングオフの方法等の説明を受けた日から起算して８日以内ならば，クーリングオフをすることができる

　クーリングオフできる期間について，基点と日数の２つマチガイがあります。

４．「申込みの撤回または契約の解除は，書面によってしなければ，その効力を生じない。」

【正解：○】

◆クーリングオフは書面によって行使しなけば，効力は生じない

　クーリングオフは，口頭ではダメで，書面によって行使しなければならず，その効力を生じません。口頭や電話では，＜クーリングオフする旨を言った，言わない＞，＜クーリングオフする意思表示がいつあったのか，宅建業法で定められた期間内であるかどうか＞など後日紛争の火種になることがあり，このようなトラブルを防止する意味で，クーリングオフする意思表示は書面をもってすることになっています。(宅建業法・37条の２・第１項)