宅建過去問・宅建業法1982・昭和57年・問44・自ら売主の制限・クーリングオフ

宅建業法　実戦篇

クーリングオフの過去問アーカイブス　昭和57年・問44

事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等

宅地建物取引業法第３７条の２ (事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等) の規定に基づき，宅地又は建物の売買契約の解除をする場合に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(昭和57年・問44)

１．「買主が宅地又は建物の引渡しを受けたときは，代金の全部を支払っていなくても契約の解除はもはやすることができない。」

２．「契約の解除は，書面による買主の意思表示が売主である宅地建物取引業者に到達した時でなければ，その効力を生じない。」

３．「契約の解除により損害が生じたときは，売主である宅地建物取引業者は，買主に対し損害賠償を請求することができる。」

４．「売主である宅地建物取引業者が，他の宅地建物取引業者に宅地又は建物の売却について媒介の依頼をした場合において，契約の締結が依頼を受けた業者の事務所において行われたときは，買主は契約の解除をすることはできない。」

【正解】

１	２	３	４
×	×	×	○

１．「買主が宅地又は建物の引渡しを受けたときは，代金の全部を支払っていなくても契約の解除はもはやすることができない。」

【正解：×】

◆クーリングオフできないとき

　＜建物の引渡しを受け，かつ，代金の全額を支払ったとき＞は，クーリングオフの規定で契約解除することはできません。(宅建業法・37条の２・第１項・第２号)

　しかし，＜建物の引渡しを受けた＞だけであれば，クーリングオフできるので，本肢は誤りです。

●クーリングオフできないとき

・買主が，事務所等＜媒介・代理業者の事務所等を含む＞(註)において，買受けの申込み又は契約の締結をしたとき(申込場所と契約締結場所が異なる場合は，申込の場所を基準にして考える。)

　(註)＜一団の宅地建物の分譲やその媒介・代理を土地に定着する建物内に設けられた案内所で行う場合の案内所を含む。テント張りの案内所は含まない。＞

・申込者等から自宅や勤務先で契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合で，自宅や勤務先で買受けの申込み又は契約の締結をしたとき。

・申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について書面をもって告げられた場合に，その告げられた日から起算して８日を経過したとき。

・申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け，かつ，その代金の全部を支払つたとき。

２．「契約の解除は，書面による買主の意思表示が売主である宅地建物取引業者に到達した時でなければ，その効力を生じない。」

【正解：×】

◆発信主義

　クーリングオフの規定による契約解除は書面で行い，クーリングオフする旨の書面を発したときに，解除の効力が生じます。(宅建業法・37条の２・第２項)

３．「契約の解除により損害が生じたときは，売主である宅地建物取引業者は，買主に対し損害賠償を請求することができる。」

【正解：×】

◆損害賠償請求することはできない

　クーリングオフの規定によって契約が解除されると，売主である宅建業者は，買主に対し損害賠償や違約金の支払を請求することはできません。(宅建業法・37条の２・第１項)

　この規定に反する特約をしても，申込者等に不利なものになるので無効です。(宅建業法・37条の２・第４項)

●クーリングオフされたときの宅建業者

・申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することはできない。 (宅建業法・37条の２・第１項)

・申込者等に対し，速やかに，買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。 (宅建業法・37条の２・第３項)

【正解：○】

◆媒介業者又は代理業者の事務所等で

　買主が，売主の業者から媒介や代理の依頼を受けた他の宅建業者の事務所等(註)で，買受けの申込み又は契約の締結をしたときはクーリングオフはできません。(宅建業法・37条の２・第１項)

　(註)　一団の宅地建物の分譲の媒介・代理を土地に定着する建物内に設けられた案内所で行う場合の案内所を含む。(テント張りの案内所は含まない。)

▼本肢では，＜買い受けの申込が事務所等以外で行われたときは，契約の締結が事務所等で行われても，クーリングオフできるのではないか＞と疑問を感じると思いますが，問題文には買い受けの申込については記述がないので，買受の申込については考えず，契約の締結のみで考えます。