宅地建物取引業法上，次の記述のうち正しいものはどれか。(昭和57年・問47)

２．「宅地建物取引主任者資格試験に合格した者は，いつでも登録できるが，登録した場合５年ごとに更新の手続をしなければその登録は失効する。」改

４．「宅地建物取引業法違反により罰金の刑に処せられ，その刑の執行を終わり，又は刑の執行を受けることがなくなった日から３年を経過した者は，免許を受けることができる。」

【正解：○】

◆主任者証の有効期間は５年

　取引主任者証の有効期間は５年で，申請により更新することができます。(宅建業法・22条の２・第３項，22条の３・第１項)

２．「宅地建物取引主任者資格試験に合格した者は，いつでも登録できるが，登録した場合５年ごとに更新の手続をしなければその登録は失効する。」

【正解：×】

◆登録に更新手続はない

　不正手段によって試験を受けて合格を取り消されない限り(宅建業法・17条１項)，宅建試験の合格は，一生有効です。

　宅建に合格した者は，２年以上の実務経験があるか又は実務講習を修了することによって，試験地の都道府県知事に，いつでも登録を受けることができます。(宅建業法・17条１項)

　取引主任者の登録には更新手続というものはなく，一度登録を受ければ，都道府県知事によって登録が消除されない限り，有効です。(主任者証の交付を受けなくても，登録が消除されることはない。)

　したがって，本肢は誤りです。

３．「宅地建物取引業者が，自ら売主となる建物の売買契約において「売主の瑕疵担保責任期間は引渡しの日から３年とし，損害賠償の請求にのみ応じる。」という特約をした場合，その特約は有効である。」

【正解：×】

◆瑕疵担保責任−宅建業法に反した特約は無効

　宅建業者は，買主等が宅建業者でない場合，瑕疵担保責任について，宅建業法の規定と異なる特約をすることはできますが，宅建業法の規定に反した特約は無効とされており，特約が無効の場合は，民法の原則＜事実を知ったときから１年以内に，損害賠償又は解除をすることができる。＞に立ち戻ることになります。(宅建業法・40条２項)

　本肢では，特約の前半部分＜引渡しのときから３年＞は宅建業法の規定＜引渡しの日から２年以上＞に反しませんが，後半部分＜損害賠償の請求のみに応じる⇒つまり，瑕疵担保責任による解除の請求には応じない＞が宅建業法に反するものなので，この特約は無効であり，本肢は誤りです。

　民法では，瑕疵担保責任は売主の無過失責任であり，瑕疵によって契約の目的が達成できないときは，契約の解除をすることができ，契約の解除をすることができないときは，損害賠償の請求のみをすることができます。(民法570条，566条１項，判例)

　また，この契約の解除又は損害賠償責任の請求は，買主がその事実を知った時から１年以内にしなければなりません。(民法570条，566条３項)

　宅建業法では，買主が非業者であれば，原則として，この民法の規定よりも買主に不利な特約はしてはならないことになっていますが，その例外として＜目的物の引渡しの日から２年以上となる特約＞は許されています。(宅建業法・40条１項)

　宅建業法のこの規定に反する特約は，無効です。 (宅建業法・40条２項)

４．「宅地建物取引業法違反により罰金の刑に処せられ，その刑の執行を終わり，又は刑の執行を受けることがなくなった日から３年を経過した者は，免許を受けることができる。」

【正解：×】

◆宅建業法違反による罰金刑−宅建業免許の欠格要件

　宅建業法違反により罰金の刑に処せられ，その刑の執行を終わり，又は刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過した者は，免許を受けることができます。(宅建業法・５条１項３号)

　本肢では，＜３年を経過した者＞となっているので，誤りです。