宅地建物取引業法第３７条の２ (事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等) の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(昭和60年・問43)

２．「売買契約の解除は，買主がその旨の意思表示を口頭で行ったときは直ちにその効力を生じ，書面により行ったときは当該書面を発信したときにその効力を生じる。」

４．「宅地建物取引業者が１０戸以上の一団のマンションの分譲を，当該マンションの一室に案内所を設置して行う場合には，当該案内所の中で締結された売買契約は解除することができない。」

【正解：×】

◆宅建業者が買主のときは，クーリングオフによる解除をすることはできない

　クーリングオフの規定は，宅建業者が自ら売主で，かつ，買主が宅建業者ではない場合の規定です。買主が宅建業者のときは適用されないので(宅建業法・78条２項)，買主である宅建業者は，クーリングオフの規定による解除をすることはできません。

２．「売買契約の解除は，買主がその旨の意思表示を口頭で行ったときは直ちにその効力を生じ，書面により行ったときは当該書面を発信したときにその効力を生じる。」

【正解：×】

◆書面を発信したときに，申込の撤回等の効力が生じる

　買受の申込の撤回や契約の解除〔申込の撤回等〕は，口頭ではダメで，書面によりしなければなりません(宅建業法・37条の２・第１項)。

　申込の撤回等は，書面を発したときにその効力が生じます(宅建業法・37条の２・第２項)。

【正解：×】

◆引渡し＋代金の全額支払い　⇒　クーリングオフできない

　申込者等が，当該宅地又は建物の引渡しを受け，かつ，その代金の全部を支払ったときは，申込みの撤回等を行うことはできなくなります(宅建業法・37条の２・第１項第２号)。

▼宅建業者が，＜申込みの撤回等を行うことができる旨及びその方法について，書面を交付して，告げていない場合＞は，申込者等は，クーリングオフできる期間の起算点が始まっていないので，いつでもクーリングオフができます。

　しかし，本肢のように，すでに引渡しを受け，かつ，代金の全額を支払ったときには，クーリンググオフの説明を受けていなくても，クーリングオフをすることはできなくなります。

４．「宅地建物取引業者が１０戸以上の一団のマンションの分譲を，当該マンションの一室に案内所を設置して行う場合には，当該案内所の中で締結された売買契約は解除することができない。」

【正解：○】

◆クーリングオフできない場所

　契約の締結が，事務所その他国土交通省令で定める場所＜事務所等＞で行われた場合は，買主はクーリングオフをすることができません(宅建業法・37条の２・第１項)。＜事務所等で買受の申込をし，事務所等以外で契約の締結をした買主もクーリングオフをすることはできない＞

　本肢での＜マンションの一室に設置された案内所＞は，国土交通省令で定める場所に該当しますから，買主はクーリングオフをすることができません(宅建業法施行規則・16条の５・１号ロ)。

※買受の申込と契約の締結の場所が異なるときは，買受の申込場所でクーリングオフの可否を判断します。

・国土交通省令で定める場所(1)　事務所以外の以下の場所で専任の取引主任者を設置しなければならない場所(宅建業法施行規則・16条の５・１号)

・国土交通省令で定める場所(2)　宅建業者の相手方が自宅又は勤務する場所において売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合は，その相手方の自宅又は勤務する場所(宅建業法施行規則・16条の５・２号)

　買受の申込場所について問題文で特に指定がない場合は，契約の締結場所でクーリングできるかどうか判断します。