宅地建物取引業法第３５条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法違反とならないものはどれか(昭和61年・問36)

２．「取引物件の上に存する抵当権については，当該物件の引渡し時点では抹消される予定なので，説明を省略した。」

４．「取引物件が工事完了後数年経過したものであったので，完了時における形状・構造その他国土交通省令で定める事項について説明を省略した。」

・また，宅建業法35条１項２項に違反する行為は，特別の事情がない限り，47条第１号に規定する依頼者等に対し重要な事項について故意に事実を告げず，または不実のことを告げるものと解されること。

【正解：違反する】

◆損害賠償額の予定，違約金

　損害賠償額の予定又は違約金に関する事項は，定めがないから説明しなくてもよいということにはなりません。損害賠償額の予定又は違約金に関する事項は，定めの有無・額・趣旨・内容について，35条の重要事項として説明する義務があります(宅建業法・35条１項９号)。

　　したがって，定めがなければ省略できるとする本肢は誤りです。

２．「取引物件の上に存する抵当権については，当該物件の引渡し時点では抹消される予定なので，説明を省略した。」

【正解：違反する】

◆取引物件の上に存する登記された権利の種類や内容

　取引物件の上に存する登記された権利 (地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・採石権・仮登記された権利・買戻し権) の種類及び内容については，35条の重要事項として説明する義務があります(宅建業法・35条１項１号)。

　引渡し時点では抵当権が抹消される予定であるといっても予定に過ぎず，もし抹消されなかった場合は，競売で買主が取引物件についての権利を失うことも考えられ，説明を省略することはできません。

【正解：違反する】

◆私道負担

　私道負担とは，売買の対象の土地に私道部分がありその部分には建築できない，私道を利用するための負担金がある，通行地役権がある，などのことを指します。〔将来負担することになる場合も含む。〕

　私道負担があると買主に相当の負担を強いることになるので，その有無についても説明しなければなりません(宅建業法・35条１項３号)。

　したがって，私道負担がなければ省略できるとする本肢は誤りです。

４．「取引物件が工事完了後数年経過したものであったので，完了時における形状・構造その他国土交通省令で定める事項について説明を省略した。」

【正解：違反しない】

◆完了時における形状・構造

　取引物件が工事完了前のときは，完了時における形状，その他国土交通省令で定める事項について，図面が必要なときは３５条書面と図面を交付して，説明しなければいけませんが(宅建業法・35条１項５号)，完了後の物件の場合は，説明を省略しても構いません。