宅地建物取引業者Ａ (消費税課税事業者) は甲の依頼を受け，宅地建物取引業者Ｂ (消費税課税事業者) は乙の依頼を受けて，甲乙間に甲所有の３００万円の宅地と乙所有の３５０万円の宅地の交換契約を成立させた。この場合，Ａ及びＢが受領した報酬の額に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法違反とならないものはどれか。(昭和61年・問49)

２．「Ａが代理でＢが媒介の場合，Ａは甲から２０万円，Ｂは乙から１４万円の報酬を受領した。」

４．「ＡとＢがともに媒介の場合，Ａは甲から１５万円，Ｂは乙から１７万円の報酬を受領した。」

　宅地建物の交換の場合，宅建業者が受領することのできる報酬の限度額は，交換する物件のいずれか多いほうの価額を基準として計算します。

　このため，本問題では，３５０万円を基準にして計算します。

　土地の売買については消費税は課されないので，土地の価額３５０万円のみで，依頼者の一方から受けられる報酬の最高限度額を計算します。

　まず，以下で区分して合計額を計算してみましょう。＜後から消費税額を加算する。＞

　合計額は，１０万円＋６万円＝１６万円。・・・(※)

　これに，消費税額及び地方消費税額の５％を乗じたものを加算し，報酬の最高限度額 (消費税額及び地方消費税額を含む。) １６万８千円が算出されます。

(i) 媒介の場合，依頼者の一方から受けられる報酬の最高限度額は，１６万８千円・・・(＊)

　売主と買主の双方から媒介の依頼を受けているときは，単純にこの金額の２倍以内であれば，報酬を受けることができます。

(ii) 代理の場合，(＊)の金額の２倍以内を請求できますが，売買の相手方からも報酬を受ける場合は，報酬の合計額は(＊)の２倍を超えて受けることはできません。

(iii) 複数の業者が関与した場合も，１人の業者のみが媒介・代理したときと同じなので，本問題では，ＡとＢが媒介又は代理として関与していますが，甲・乙から受ける報酬の合計額(Ａ，Ｂの受ける報酬の合計額) は，１６万８千円×２＝３３万６千円　以内でなければいけません。

　したがって，以下の２つが本問題を解くポイントになります。

【正解：違反する】

◆ＡＢの報酬の合計額を超えている

　１４万５千円＋２９万円＝４３万５千円

　ＡとＢが甲・乙から受ける報酬の合計額は３３万６千円を超えているので，宅建業法に違反します。

註　　代理では一方から受けられる報酬の限度額は媒介の場合の１６万８千円の２倍以内なので，Ｂは乙から報酬として２９万円を受け取ることはできますが，この場合，ＡとＢが甲・乙から受ける報酬の合計額は３３万６千円を超えてはいけないので，Ａは，甲から４万６千円しか報酬がもらえないことになります。

２．「Ａが代理でＢが媒介の場合，Ａは甲から２０万円，Ｂは乙から１４万円の報酬を受領した。」

【正解：違反する】

◆ＡＢの報酬の合計額とも限度額を超えている

　２０万円＋１４万円＝３４万円

　　ＡとＢが甲・乙から受ける報酬の合計額は３３万６千円を超えているので，宅建業法に違反します。

註　代理では一方から受けられる報酬の限度額は媒介の場合の１６万８千円の２倍以内なので，Ａは甲から報酬として２０万円を受け取ることはできますが，この場合，ＡとＢが甲・乙から受ける報酬の合計額は３３万６千円を超えてはいけないので，Ｂは，甲から１３万６千円以内で報酬をもらうことになります。

【正解：違反しない】

◆一方から受けられる報酬，ＡＢの報酬の合計額とも限度額以内

　１５万５千円＋１６万８千円＝３２万３千円

　ＡとＢが甲・乙から受ける報酬の合計額は３３万６千円以内，A，Ｂの報酬額は，依頼者の一方から受けられる報酬の最高限度額１６万８千円以内なので，宅建業法に違反しません。　

４．「ＡとＢがともに媒介の場合，Ａは甲から１５万円，Ｂは乙から１７万円の報酬を受領した。」

【正解：違反する】

◆一方から受けられる報酬の限度額を超えている

　１５万円＋１７万円＝３２万円

　ＡとＢが甲・乙から受ける報酬の合計額は３３万６千円以内になっていますが，Ｂの報酬額は，依頼者の一方から受けられる報酬の最高限度額１６万８千円を超えているので，宅建業法に違反します。