宅地建物取引業者Ａは，自己所有の宅地を１，０００万円で宅地建物取引業者でないＢに売却する契約を締結した。この場合，宅地建物取引業法の規定によれば，次の記述のうち，誤っているものはどれか。(昭和62年・問50)

２．「契約の締結に際し，ＢはＡに対し，契約の成立を証する手附として１０万円を支払った場合，Ａが履行に着手するまでの間は，Ｂはこの１０万円を放棄しさえすれば，この売買契約を解除できる。」

４．「ＡとＢは当該宅地の所在地付近の喫茶店で契約を締結したが，Ｂは契約の締結が軽率であったと反省して，２日後に宅地建物取引業法第３７条の２の規定に基づく契約の解除をした。この場合，Ａは契約解除により被った損害についてＢに賠償の請求をすることができる。」

【正解：○】

◆損害賠償額の予定等の制限−２０％超の部分は無効

　宅建業者は，自ら売主として宅建業者ではない者と売買契約を締結する際に，債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額の合計額が代金の２０％を超えることとなる定めをしてはいけません。これに反する特約をしたときは，代金の２０％を超える部分について無効になります(宅建業法38条)。

　本肢の場合，宅地の代金が１，０００万円なので，その２０％を超える部分，つまり２００万円を超える部分について無効になります。

２．「契約の締結に際し，ＢはＡに対し，契約の成立を証する手附として１０万円を支払った場合，Ａが履行に着手するまでの間は，Ｂはこの１０万円を放棄しさえすれば，この売買契約を解除できる。」

【正解：○】

◆手付の性質に関係なく，解約手付として扱う

　宅建業者は，自ら売主として宅建業者ではない者と売買契約を締結する際に手附を受領したときは，その手附がいかなる性質であっても，当事者の一方が契約の履行に着手するまでは，買主はその手附を放棄して，当該宅建業者はその倍額を償還して，契約の解除をすることができます(宅建業法39条２項)。 また，この規定に反する特約で，買主に不利なものは，無効です (宅建業法39条３項)。

　本肢では，＜契約の成立を証する手附＞(証約手付) という名目で受領していますが，宅建業法では手付の性質がいかなるものであっても，解約手付 (当事者の一方が履行に着手するまでは，買主の手付損，売主の手付倍戻しによって契約を解除できる。) とみなします。

【正解：○】

◆代金の２０％を超える部分は不当利得として返還請求できる

　宅建業者は，自ら売主として宅建業者ではない者と売買契約を締結する際に，代金の２０％を超える額の手附を受領することはできません (宅建業法39条３項)。

　したがって，買主Ｂが手附放棄により契約解除する場合は，代金の２０％分(２００万円)については手附として放棄することになりますが，代金の２０％を超える額の１００万円(３００万円−２００万円)については上記の規定により手附としては扱われないので，不当利得として返還の請求をすることができます。

４．「ＡとＢは当該宅地の所在地付近の喫茶店で契約を締結したが，Ｂは契約の締結が軽率であったと反省して，２日後に宅地建物取引業法第３７条の２の規定に基づく契約の解除をした。この場合，Ａは契約解除により被った損害についてＢに賠償の請求をすることができる。」

【正解：×】

◆クーリングオフによる契約解除により被った損害賠償の請求をすることはできない

　宅建業者は，自ら売主として宅建業者ではない者と売買契約を締結して，買主が書面によりクーリングオフによる契約解除をした場合，契約解除により被った損害について買主に賠償の請求をすることはできません (宅建業法37条の２第１項後段)。