税法その他 実戦篇
不動産鑑定評価基準の過去問アーカイブス 平成７年・問33
最有効使用の原則・限定価格・同一需給圏・事情補正
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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(平成７年・問33) |
| １．「不動産の価格は，その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが，これを最有効使用の原則という。」 |
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２．「市場性を有する不動産について，法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で，正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格を限定価格という。」改 |
| ３．「対象不動産の属する地域であって，居住，商業活動等人の生活と活動とに関し，ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域を同一需給圏という。」 |
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４．「取引事例等にかかる取引の時点が価格時点と異なることにより，その間に価格水準に変動があると認められる場合に，当該取引事例等の価格を価格時点の価格等に修正することを事情補正という。」改 |
【正解】
| １ | ２ | ３ | ４ |
| ○ | × | × | × |
| １．「不動産の価格は，その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが，これを最有効使用の原則という。」 |
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【正解：○】 ◆最有効使用の原則 不動産の価格は，その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成されます。この場合の最有効使用は，現実の社会経済情勢の下で客観的にみて，良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものです。 (総論・第４章 ・不動産の価格に関する諸原則・最有効使用の原則) ▼不動産の現実の使用方法は，必ずしも最有効使用に基づいているものではなく，不合理な又は個人的な事情による使用方法のために，当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべき，としています。 |
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２．「市場性を有する不動産について，法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で，正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格を限定価格という。」改 |
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【正解：×】 ◆限定価格 前半は，「特定価格」の記述なので，誤りです。 限定価格とは，市場性を有する不動産について，不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより，市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいいます。 (総論・第５章 鑑定評価の基本的事項・第３節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定) |
| 正常価格 | 市場性を有する不動産について，現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。 |
| 限定価格 | 市場性を有する不動産について，不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより，市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
ex.借地権者が底地の併合を目的に買う，隣接不動産との併合を目的に買うなど。 |
| 特定価格 | 市場性を有する不動産について，法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で，正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。 |
| 特殊価格 | 文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について，その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。 |
| ３．「対象不動産の属する地域であって，居住，商業活動等人の生活と活動とに関し，ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域を同一需給圏という。」 |
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【正解：×】 ◆同一需給圏 前半は，「近隣地域」の記述なので，誤りです。 同一需給圏とは，一般に対象不動産と代替関係が成立して，その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいいます。 同一需給圏は，「近隣地域」及びこれと相関関係にある「類似地域」を含むより広域的な地域です。 (総論・第６章 地域分析及び個別分析・第１節 地域分析) |
| 用途的地域とは，用途的観点から区分される地域のことです。 |
| 近隣地域とは，対象不動産の属する用途的地域であって，都市あるいは農村等の内部にあって，居住・商業活動・工業生産活動などの人の生活と活動とに関して，ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいいます。近隣地域は対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持っています。 |
| 類似地域とは，近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域です。 |
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４．「取引事例等にかかる取引の時点が価格時点と異なることにより，その間に価格水準に変動があると認められる場合に，当該取引事例等の価格を価格時点の価格等に修正することを事情補正という。」改 |
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【正解：×】 ◆事情補正 前半は，「時点修正」の記述なので，誤りです。 事情補正とは，取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み，これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときに適正に補正することです。 時点修正とは，取引事例等に係る取引等の時点が対象不動産の価格を求めようとしている時点(価格時点)と異なることにより，その間に価格水準に変動があると認められる場合に，当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正することをいいます。 (総論・第７章 鑑定評価の方式・第１節 価格を求める鑑定評価の手法・I試算価格を求める場合の一般的留意事項) |