不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(平成９年・問29)

２．「原価法において，対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には，耐用年数に基づく方法と観察減価法があり，原則としてこれらを併用するものとする。」

４．「市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは，その価格と収益価格の乖離が増大するものであるので，土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。」

【正解：○】

◆３手法の併用

　不動産の鑑定評価の方式には，原価方式・比較方式・収益方式の三方式があります。

　○原価方式は不動産の再調達（建築，造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目して，

　○比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して，

　○収益方式は不動産から生み出される収益に着目して，

それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするもので，鑑定評価方式の適用に当たっては，原則として，原価方式，比較方式，収益方式の三方式を併用すべきとされています。

　総論　第８章　鑑定評価の手順　第６節　鑑定評価方式の適用

２．「原価法において，対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には，耐用年数に基づく方法と観察減価法があり，原則としてこれらを併用するものとする。」

【正解：○】

◆減価額を求める方法

　原価法とは，価格時点における対象不動産の再調達原価を求め，この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。（この手法による試算価格を積算価格という。）

　この減価修正 (減価額を求める) には，次の二つの方法があり，原則としてこれらを併用するものとされています。

(i) 耐用年数に基づく方法
この方法を用いる場合には，経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点をおいて判断すべきとされています。

(ii) 観察減価法
観察減価法は，対象不動産について，設計・設備等の機能性・維持管理の状態・補修の状況・付近の環境との適合の状態など，各減価の要因の実態を調査することにより，減価額を直接求める方法です。

　総論　第７章 鑑定評価の方式　第１節 価格を求める鑑定評価の手法

【正解：○】

◆取引事例比較法

　取引事例比較法とは，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格を求める手法です。（この手法による試算価格を比準価格という。）

取引事例比較法は，近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効とされています。

　総論　第７章 鑑定評価の方式　第１節 価格を求める鑑定評価の手法

４．「市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは，その価格と収益価格の乖離が増大するものであるので，土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。」

【正解：×】

◆収益還元法を活用すべき場合

　市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは，取引価格と収益価格との乖離が増大するものなので〔取引価格が収益価格よりも高くなる〕，先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として，この収益還元法が活用されるべきとされています。本肢はこれと全く逆のことをいっているので，誤りです。

●収益還元法

　収益還元法とは，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です。（この手法による試算価格を収益価格という。）

収益還元法は，「賃貸用不動産」又は「賃貸以外の事業の用に供する不動産」の価格を求める場合に特に有効とされています。

　また，この手法は，文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり，自用の住宅地についても賃貸を想定することにより適用されます。

　総論　第７章 鑑定評価の方式　第１節 価格を求める鑑定評価の手法