不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(平成11年・問29)

２．「原価法における再調達原価とは，対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので，積算価格を求めるには，再調達原価について減価修正を行う必要がある。」

４．「収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり，直接還元法とＤＣＦ法がある。このうち直接還元法による対象不動産の収益価格は，総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。」改

【正解：○】

◆３手法の併用

　不動産の鑑定評価の方式には，原価方式・比較方式・収益方式の三方式があります。

　○原価方式は不動産の再調達（建築，造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目して，

　○比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して，

　○収益方式は不動産から生み出される収益に着目して，

それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするもので，鑑定評価方式の適用に当たっては，原則として，原価方式，比較方式，収益方式の三方式を併用すべきとされています。

　総論　第８章　鑑定評価の手順　第６節　鑑定評価方式の適用

２．「原価法における再調達原価とは，対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので，積算価格を求めるには，再調達原価について減価修正を行う必要がある。」

【正解：○】

◆再調達価格を減価修正する

　原価法は，価格時点における対象不動産の再調達原価を求め，この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。（この手法による試算価格を積算価格という。）

　つまり，積算価格を求めるには，再調達原価について減価修正を行う必要があります。

▼再調達原価とは，対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。

▼原価法は，対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において，再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり，対象不動産が土地のみである場合においても，再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。

【正解：○】

◆取引事例の選択

　取引事例は，原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産のうちから選択しますが，必要やむをえない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産から選択し，対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合には，同一需給圏内の代替競争不動産から選択します。このほかには，次の要件のすべてを備えていなければいけません。

４．「収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり，直接還元法とＤＣＦ法がある。このうち直接還元法による対象不動産の収益価格は，総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。」改

【正解：×】

◆収益価格を求める方法−直接還元法とＤＣＦ法

　収益還元法とは，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です。（この手法による試算価格を収益価格という。）

　収益価格を求める方法には，一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）と，連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を，その発生時期に応じて現在価値に割り引き，それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow法，「ＤＣＦ法」）があります。

　本肢では，「総収益を還元利回りで還元」としているので，誤りです。