不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(平成13年・問29)

２．「取引事例比較法とは，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。」

４．「賃料の鑑定評価において，支払賃料とは，賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい，純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。」

【正解：×】

◆３手法の併用

　不動産の鑑定評価の方式には，原価方式・比較方式・収益方式の三方式があります。

　○原価方式は不動産の再調達（建築，造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目して，

　○比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して，

　○収益方式は不動産から生み出される収益に着目して，

それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするもので，鑑定評価方式の適用に当たっては，原則として，原価方式，比較方式，収益方式の三方式を併用すべきとされています。

　総論　第８章　鑑定評価の手順　第６節　鑑定評価方式の適用

　本肢では，「三手法のいずれか１つを適用することが原則」としているので，誤りです。

２．「取引事例比較法とは，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。」

【正解：○】

◆取引事例比較法

　取引事例比較法とは，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格を求める手法です。（この手法による試算価格を比準価格という。）

取引事例比較法は，近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効とされています。

【正解：×】

◆収益還元法

　収益還元法とは，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です。（この手法による試算価格を収益価格という。）

　収益還元法は，「賃貸用不動産」又は「賃貸以外の事業の用に供する不動産」の価格を求める場合に特に有効とされています。

　また，この手法は，文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり，自用の住宅地についても賃貸を想定することにより適用されます。

　本肢では，「すべての不動産に適用すべきもの」としているので，誤りです。

４．「賃料の鑑定評価において，支払賃料とは，賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい，純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。」

【正解：×】

◆実質賃料と支払賃料

　本肢は，実質賃料のことをいっているので，誤りです。

　 実質賃料＝賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいう。

　∴実質賃料＝「純賃料」＋「必要諸経費等」

　　(一時金の授受のあるときは，
　　　実質賃料＝支払賃料＋「一時金の運用益及び償却額」)

　支払賃料＝各支払時期に支払われる賃料をいい，契約に当たって，権利金，敷金，保証金等の一時金が授受される場合には，実質賃料から，当該一時金の運用益及び償却額，預り金の性格をもつ一時金の運用益を控除して求める。

　∴支払賃料＝「各支払時期に支払われる賃料」

　　(一時金の授受のあるときは，
　　　支払賃料＝実質賃料−「一時金の運用益及び償却額」)

　総論　第７章 鑑定評価の方式　第２節 賃料を求める鑑定評価の手法

▼不動産の賃料を求める鑑定評価の手法には，新規賃料では，積算法，賃貸事例比較法，収益分析法等があり，継続賃料では，差額配分法，利回り法，スライド法，賃貸事例比較法等があります。