不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，不動産鑑定評価基準によれば，正しいものはどれか。(平成16年・問29)

２．「鑑定評価は，対象不動産の現況を所与の条件としなければならず，依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。」

４．「収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため，自用の住宅地には適用することはできない。」

【正解：○】平成７年・問33・肢２，

◆特定価格

　特定価格とは，市場性を有する不動産について，法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で，正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

(総論・第５章 鑑定評価の基本的事項・第３節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定)

▼法令等による社会的要請とは何か

　・「民事再生法」，「会社更生法」等に基づいて不動産の価格を求める場合〔会社などを再建する上で売却や資産評価が必要になるとき〕⇒このような場合は，合理的と考えられる条件を満たす市場という正常価格の前提を満たしていない。

　・「資産の流動化に関する法律」，「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づいて，投資採算価値を示す上で不動産の価格を求める場合

　ex.借地権者が底地の併合を目的に買う，隣接不動産との併合を目的に買うなど。

２．「鑑定評価は，対象不動産の現況を所与の条件としなければならず，依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。」

【正解：×】

◆想定上の条件

　本肢は，「依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない」としているので誤りです。

　対象確定条件により確定された対象不動産について，依頼目的に応じて対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を付加する場合があります。

　この場合に付加する想定上の条件は実現性，合法性，関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当なものでなければなりません。

一般に，地域要因について想定上の条件を付加することが妥当と認められる場合は，計画及び諸規制の変更，改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られます。

(総論・第５章 鑑定評価の基本的事項　第１節 対象不動産の確定　II地域要因又は個別的要因についての想定上の条件)

【正解：×】平成4年・問33・肢３，平成７年・問33・肢４，平成13年・問29・肢２，

◆特殊な事情があっても補正できるものならばよい

　取引事例は，『取引事情が正常なものと認められるものであること，又は，正常なものに補正することができるものであること』であればよいので，特殊な事情の事例であっても事情補正することができれば，取引事例に選択することができます。特殊な事情の事例すべてが選択できないのではありません。

　したがって，本肢は「特殊な事情の事例を補正して用いることはできない」としているので，誤りです。

●取引事例の選択

　取引事例は，原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産のうちから選択しますが，必要やむをえない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産から選択し，対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合には，同一需給圏内の代替競争不動産から選択します。このほかには，次の要件のすべてを備えていなければいけません。

４．「収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため，自用の住宅地には適用することはできない。」

【正解：×】平成４年・問33・肢４，平成10年・問29・肢４，平成13年・問29・肢３，

◆収益還元法の適用不動産

　収益還元法とは，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です。（この手法による試算価格を収益価格という。）

　収益還元法は，「賃貸用不動産」又は「賃貸以外の事業の用に供する不動産」の価格を求める場合に特に有効とされています。

　また，この手法は，文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり，自用の住宅地についても賃貸を想定することにより適用されます。

　本肢では，「自用の住宅地には適用することはできない」としているので，誤りです。