不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。(平成19年・問29)

２　取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

３　再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

４　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ (Discounted Cash Flow) 法という。

【正解：○】

◆各方式の試算価格

　価格を求める方式には，原価法・取引事例比較法・収益還元法の三つがあり，各方式による試算価格は，原価法では積算価格，取引事例比較法では比準価格，収益還元法では収益価格といいます。

２　取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

【正解：○】

◆取引事例等−投機的取引などの適切さを欠く事例はダメ

　鑑定評価の各手法を適用するには，事例が必要であり，各手法によって必要な事例〔取引事例等〕は下表にようになっています。

　取引事例等は，鑑定評価の各手法に即応し，適切にして合理的な計画に基づき，豊富に秩序正しく収集し，選択すべきで，投機的取引の事例のように，適正さを欠くものであってはならない，とされています。

●各手法の適用にあたって必要な事例−取引事例等

【正解：○】

◆再調達原価

　原価法は，価格時点における不動産の再調達原価を求めて，この再調達原価について減価修正を行って試算価格を求める手法です。

　再調達価格は，価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額をいいます。

●置換原価

　建設資材・工法等は時代により変化しているため，価格時点での再調達価格を求めることが困難な場合には，置換原価を用います。

　置換原価とは，対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価のことをいいます。(ただし，神社仏閣などの市場性を有していない特殊な建築物に，置換原価を求めることはできません。例えば，法隆寺を現代の資材・工法で再建築した場合の原価を求めても全くナンセンスだからです。)

４　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ (Discounted Cash Flow) 法という。

【正解：×】

◆収益価格を求める方法−直接還元法とDCF法　

　収益還元法で，収益価格を求めるには，直接還元法・DCF法の二つがあります。
　本肢後半は，DCF法の記述ではなく，直接還元法の記述なので誤りです。