実質賃料に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(昭和42年)

２．「実質賃料とは，各支払時期に支払われる賃料をいい，いわゆる附加使用料，共益費を含むものである。」

４．「実質賃料とは，貸主に支払われるすべての経済対価をいい，各支払時期に支払われる賃料のほか，権利金，礼金，敷金等の額を含むものである。」

【正解：３】

◆実質賃料

　実質賃料＝「純賃料」＋「必要諸経費等」

※(権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合)

　実質賃料＝「支払賃料」＋「一時金の運用益及び償却額」

　不動産鑑定評価基準の「支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。」，この部分を簡略にすると肢３になります。

■肢１，２，４を正しい記述に直すと，以下のようになります。

１．２．支払賃料とは，各支払時期に支払われる賃料をいう。

　(慣行上，建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって，水道光熱費，清掃・衛生費，冷暖房費等がいわゆる付加使用料，共益費等の名目で支払われる場合もあるが，これらのうちには実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに留意する必要がある。)

４．実質賃料とは，貸主に支払われるすべての経済対価をいい，支払賃料 (各支払時期に支払われる賃料) のほか，権利金，礼金，敷金等の運用益及び償却額を含むものである。

　 実質賃料＝賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいう。

　∴実質賃料＝「純賃料」＋「必要諸経費等」

　　(一時金の授受のあるときは，
　　　実質賃料＝支払賃料＋「一時金の運用益及び償却額」)

　支払賃料＝各支払時期に支払われる賃料をいい，契約に当たって，権利金，敷金，保証金等の一時金が授受される場合には，実質賃料から，当該一時金の運用益及び償却額，預り金の性格をもつ一時金の運用益を控除して求める。

　∴支払賃料＝「各支払時期に支払われる賃料」

　　(一時金の授受のあるときは，
　　　支払賃料＝実質賃料−「一時金の運用益及び償却額」)

▼不動産の賃料を求める鑑定評価の手法には，新規賃料では，積算法，賃貸事例比較法，収益分析法等があり，継続賃料では，差額配分法，利回り法，スライド法，賃貸事例比較法等があります。