税法その他 実戦篇
不動産鑑定評価基準の過去問アーカイブス 昭和45年 取引事例比較法
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不動産の鑑定評価の手法の一つである取引事例比較法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(昭和45年) |
| １．「取引事例比較法は，近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において，対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合に有効である。」 |
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２．「更地の鑑定評価を行うにあたって取引事例比較法を適用する場合には，建物及びその敷地の取引事例は用いることができない。」 |
| ３．「取引事例比較法を適用する場合において，選択した取引事例が特殊な事情を含み，当該事情がその取引価格に影響していると認められるときは，適正な補正を行わなければならない。」 |
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４．「取引事例比較法を適用する場合において，選択した取引事例が近隣地域に存するものであるときは，対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を行わなければならない。」 |
【正解】
| １ | ２ | ３ | ４ |
| ○ | × | ○ | ○ |
| 必要な事例 | 試算価格の名称 | 概要 | |
| 原価法 | 建設事例 | 積算価格 | 価格時点での再調達原価を求め， この再調達原価に減価修正を行って求める。 |
| 取引事例比較法 | 取引事例 | 比準価格 | 取引事例を収集して適切な事例を選択し， 取引価格に必要に応じて事情補正・時点修正 を行い，かつ， 地域要因の比較や個別的要因の比較を行って 求められた価格を比較考量することによって 求める。 |
| 収益還元法 | 収益事例 | 収益価格 | 将来生み出すと期待される純収益の総和を 求める。 |
| １．「取引事例比較法は，近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において，対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合に有効である。」 |
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【正解：○】 ◆取引事例比較法は，どんな場合に有効か 取引事例比較法は， ・近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において，対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合， ・同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合， に有効である。(総論・第７章・鑑定評価の方式・第１節・価格を求める鑑定評価の手法・III取引事例比較法・1.意義) |
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２．「更地の鑑定評価を行うにあたって取引事例比較法を適用する場合には，建物及びその敷地の取引事例は用いることができない。」 |
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【正解：×】 ◆更地の鑑定評価 更地の鑑定評価で取引事例比較法を適用する場合，「更地の取引事例」だけではなく，「建物及びその敷地の取引事例」を用いることもできるので誤りです。〔最有効使用の状態にある「建物及びその敷地の取引事例」に配分法を用いて宅地の価格を求めることができます。〕
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| ３．「取引事例比較法を適用する場合において，選択した取引事例が特殊な事情を含み，当該事情がその取引価格に影響していると認められるときは，適正な補正を行わなければならない。」 |
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【正解：○】 ◆事情補正 選択した取引事例に特殊な事情があったり，その事例の取引時点から価格を判定する基準日(価格時点)の間に変動がある場合には，「事情補正」と「時点修正」を行います。
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４．「取引事例比較法を適用する場合において，選択した取引事例が近隣地域に存するものであるときは，対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を行わなければならない。」 |
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【正解：○】 ◆個別的要因の比較 取引価格には，当該不動産の存する用途的地域の地域要因や当該不動産そのもののの個別的要因が反映されています。 選択した取引事例が近隣地域に存するものであるときは，対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を行わなければなりません。 (総論・第７章・鑑定評価の方式・第１節・価格を求める鑑定評価の手法・III取引事例比較法・2.適用方法(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較) 選択した取引事例が近隣地域に存するものであっても，同じ価格になるとは限らないからです。 |