最近造成された分譲地を更地として鑑定評価する場合について，次の記述のうち，正しいものはどれか。(昭和49年)

２．「当該評価に当たって，取引事例比較法を採用することはできない。」

４．「当該分譲地の再調達原価は，当該事業に要した費用にかかわりなく，標準的な建設費等を採用すべきである。」

【正解：４】

◆原価法　

　原価法とは，価格時点における対象不動産の再調達原価を求め，この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です（この手法による試算価格を積算価格という。）

　土地の再調達原価は，その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めます。

　土地の再調達原価＝標準的な取得原価＋標準的な造成費＋通常の付帯費用

なお，土地について原価法を適用するときには，宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較して，公共施設，利便施設等の整備及び住宅等の建設等により，社会的，経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には，地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができます。

■各肢の解説

２．鑑定評価方式の適用に当たっては，原則として，原価方式，比較方式，収益方式の三方式を併用すべきとされているので，不動産の価格を求める場合には，原価法だけでなく，取引事例比較法・収益還元法も併用すべきなので，×。

３．原価法では，再調達原価を求めて，物理的要因・機能的要因・経済的要因により減価修正が行われるので，×。

１．土地の標準的な造成費には，当然，造成業者の利益が含まれるので，×。

４．実際に支出された費用ではなく，標準的な建設費等を採用すべきなので，○。