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宅建過去問　権利の変動篇　借地借家法

借地権の過去問アーカイブス　平成12年・問11　建物譲渡特約付借地権・法定借家権

　Ａを賃借人，Ｂを賃貸人としてＢ所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約(その設定後３０年を経過した日に借地上の建物の所有権がＡからＢに移転する旨の特約が付いているものとする。)を締結した場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。(平成12年・問11)

１　本件契約における建物譲渡の特約は，必ずしも公正証書によって締結する必要はない。

２　Ａの借地権は，その設定後３０年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し，本件契約がＡＢの合意によらずに法定更新されることはない。

３　建物譲渡によりＡの借地権が消滅した場合で，Ａがその建物に居住しているときは，Ａは，直ちに，Ｂに対して建物を明け渡さなければならず，賃借の継続を請求することはできない。

４　Ｃが，建物をＡから賃借し，Ａの借地権消滅後もそこに居住している場合で，Ｂに対して賃借の継続を請求したときは，一定の場合を除き，ＢＣ間に期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。

【正解】

１	２	３	４
○	○	×	○

●建物譲渡特約付借地権

1) 借地権の設定のときに、

　設定後30年以上を経過した契約期間満了日に借地権を消滅させるため、借地権者が

　借地上の建物を、相当の対価で、借地権設定者(土地の所有者)に譲渡する

旨を特約した借地権。(借地権の存続期間は30年以上)

2) この特約は書面によって行うことは義務付けられてはいない。

【定期借地権の出題】

建物譲渡特約付借地権(H12)、一般定期借地権(H7)、事業用定期借地権(H7)

１　本件契約における建物譲渡の特約は，必ずしも公正証書によって締結する必要はない。

【正解：○】
◆建物譲渡特約付借地権の設定は，口頭でもよい

　建物譲渡特約付借地権の設定は、公正証書もしくはその他の文書による必要はなく、口頭でもよいとされています。(借地借家法24条１項)

▼この公正証書等の書面で締結しなくてもよいというのが、一般定期借地権や事業用定期借地権の契約とは異なるところです。

一般定期借地権　事業用定期借地権	公正証書もしくはその他の書面で締結するのが必要。
建物譲渡特約付借地権	公正証書等の書面で締結しなくてもよい。口頭可。

　一般定期借地権

・50年以上の存続期間

・この特約は公正証書など書面でしなければならない。
　〔書面であれば公正証書でなくてもよい〕

・建物買取請求権はない。

　事業用定期借地権

・10年以上50年未満

・事業の用に供し、居住用はダメ。

・この設定契約は公正証書でしなければならない

・建物買取請求権はない。

　建物譲渡特約付借地権

・30年以上

・書面で締結しなくてもよい。

・契約期間終了により建物は譲渡される。

【正解：○】
◆法定更新はない

　建物譲渡特約付借地権は契約期間が満了すると、借地権は借地権設定者への建物の譲渡されると共に消滅します。このため、法定更新されることはありません(借地借家法24条１項)。

▼「当事者の合意によらずに」という文言は気にしないでください。「当事者の合意があれば法定更新される」と誤解してはいけません。

【正解：×】
◆借地権の消滅後の賃貸の継続の請求―法定借家権

　建物譲渡特約付借地権が消滅した場合、借地権者または建物の賃借人で建物の使用を継続しているものが請求したときは、賃借の継続を請求することができます。(借地借家法24条２項、３項、38条１項)

▼この規定は、請求した「借地権者または建物の賃借人」を保護するためのものであり、
建物の借賃は、当事者間で定まらない場合は、当事者の請求により、裁判所が定めます。

【正解：○】
◆借地権の消滅後の賃貸の継続の請求―法定借家権

　この請求のときに、請求した「借地権者または建物の賃借人」と借地権設定者との間で、一定の場合を除き、期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされます。(借地借家法24条２項、３項、38条１項)